真正启动！存量房贷利率下降，近了

降低存量房贷利率，真的要来了！

8月29日，关于存量房贷利率调整，多个表态消息密集传出，且得到验证。

就在近日，有国有银行即将召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，这意味着，降低存量房利率，或将实现实操层面的突破！

01.

近日，一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》在网上传播开。

图中显示，该银行拟于8月30日召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心测试中心、个金部/消保部、公司部、网金部等部门参会。

经21世纪财经记者核查，即将召开此次会议的是国有六大行之一的交通银行！此外，该会议牵头部门是改行的“零售信贷部”。

事实上，交通银行不是第一家针对降低存量房贷利率做出回应的银行了。

近期，多家上市银行披露2023年中期业绩并召开业绩发布会，针对存量房贷利率调整进展情况作出最新回应。

多家银行高管表示，已经制定了相应的预案。同时，实际操作需要考虑各区域、各城市的差异性以及利率调整力度等诸多因素。存量房贷利率的下调或对净息差带来压力。

建设银行：保持积极沟通

①、存量房贷利率按照市场化原则进行重新商定，确实会对各家银行产生一些影响。

②、现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通，测算有一定的难度，总体上肯定会有一定下行压力。

中信银行：结合变化积极落实

中信银行副行长谢志斌在8月25日的业绩会上表示，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情，但是从区域情况来看，历史上地产政策是“因城施策”的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。而从调整力度来看，也需要兼顾银行实际承受能力。谢志斌表示，后续中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任。

华夏银行：有序推进后续相关工作

日前，在2023年半年度业绩会上，华夏银行行长关文杰表示，从七、八月情况来看，提前还款有所缓解。存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响，华夏银行也将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展，履行好社会责任。

招商银行：下调是势在必行，已制定相应预案

①、存量房贷利率下调势在必行，我们已经制定了相应的预案。依据三种情景测算：乐观、中性和不利情景。从结果来看总体可控（净息差收益）。

②、需要兼顾：因城施策、公平性、银行系统支持度、特别复杂，各城、各行不一样，很多客户的情况不一样，都要考虑到。

③、有利方面：存量房贷利率下调的背景是因为提前还贷的量比较大，下调后，会增强我们客户的黏度，反过来会带来房贷量的增长。

02.

从各大银行的表态来看，你会发现口风有一个很大的转变，即：存量房贷利率调整的重点已不是要不要下调，而是该如何下调的问题。

这也就意味着，降低存量房贷利率是势在必行的，只是时间早晚以及如何根据市场化原则制定各城政策。

“下调存量房贷利率”，是指下调过去几年高利率时期，贷款者的“加点”部分。

根据贷款合同的约定，“加点”是不能调整的，把合同约定不能调整的“加点”降低，是非常时期的非常之举。

这在历史上有过一次先例。2008年全球金融风暴之后，央行推动各大银行从2009年1月1日起，给存量房贷打了“额外的折扣”，将商业性个人住房贷款利率的下限，由贷款基准利率的0.85倍变为0.7倍。实际操作中，有的银行打75折，有的银行打8折，最低能打到7折。

那么，如果要下调房贷利率，幅度大概会是多少呢？

有银行从业人士表示，存量房贷可能会下调0.5-1个百分点。

市场认为，8月20日五年期LPR没有如期下调，是为了下调存量房贷利率创造条件。而且，外资普遍认为，房地产一直被认为是稳定当下中国经济的重要抓手。只要房地产市场稳住，外资的做多情绪依然有可能会回来。

目前，市场预期存量房贷可能会下调0.5-1个百分点。不过，截至目前，这一猜测尚未获得官方确认。近日我们也再次对南京各大主力贷款银行进行了全面摸底，目前尚未有银行落实下调存量房贷利率。

03.

过去几年，央行会公布每个季度的全国房贷加权平均利率水平。2017年末到2021年末的购房者，他们被高房价、高利率双重套牢，涉及的家庭估计在2000万个以上。

当时利率高的达到7%左右，利率水平处于不断上涨的阶段，确实购房成本较高。

然而，当下新房的按揭贷款利率处于下降阶段，央行已经多次降息，新贷款利率最低已经到了3字头，全球经济及我国经济基本面都面临较大的压力，收入预期下降，购房信心不足。

因而，全国掀起了较为激烈的提前还贷潮。市场对于降低存量房贷利率的呼声，也日益高涨。

但是，存量房贷利率如何下调，存在争议。

截至今年上半年，存量的个人住房贷款余额总计38.6万亿元，如果本轮存量房贷利率的调整目标为最新投放的利率水平，即4.14%（2023Q1的平均利率），或将对应减少银行的年利息收入超2000亿元，占2022年银行业2.3万亿净利润的比例约10%。

从消费者角度来说，降低存量房贷利率会直接减少居民的月供支出，对消费起到一定的支撑作用。但是对于既得利益者，存量房贷利率降低，是对已分配好的蛋糕，进行重新分配，是各方的妥协，需要放弃已有的部分利益。

因此降低存量房贷利率，公平性、科学性、可行性非常重要。

可以肯定的是，央行很难再次像2009年那次一样，一刀切，而是需要精准测算，制定比较稳妥的操作细则。

比如遵循“因城施策”的原则，综合考虑贷款人征信水平，房贷及其利息支出与个人、家庭收入比例，住房自住属性等因素，摸索出符合本地情况的降低存量房贷利率的“执行标准”。

总而言之，大家都在期待的存量房贷利率已经进入到实操阶段，安心静等待吧，相信不会太久。