大变局!国企成拿地主力!上虞楼市的真实现状…

随着供需关系逆转，土拍市场也进入买方时代。

不同于前些年大热的行情，如今的土拍市场并不乐观，但也因此供地思路发生巨大转变。

这背后，是政府供地策略的全面调整。

一方面，加大优质宅地的投放力度，拿出了城区核心地段且配套成熟、资源丰富的压箱底好地；

另一方面，下调容积率，鼓励低密产品开发等举措，为产品设计研发提供了更多发挥空间。

今年以来上虞供应的宅地，容积率持续走低，容积率1.5以下地块的供应已成常态。

让我们先来回顾一下2024年上虞整体的土拍情况。

2024年上虞土拍成交信息

前些年拿地的民企、央企，如亚厦、振东、龙盛、绿城、保利等，几乎都非常谨慎，可见形势严峻。

而出让的这些市区优质地块，除了城北56号地块因面积小、总价相对较低，由浙江承亿置业拿下外，其余地块都是上虞地方国企托底。

不难看出，在市场下行之时，民企缺位，“国家队”成为主角，时刻准备着兜底。

那么为什么房企拿地积极性变弱了？

1. 房企原有土储存量大，短期内消化为企业目标。

2. 需求端压力未减，销售回款收缩，资金流动少。

3. 土地供应端也在逐步往精细化发展，优质土地获取难度加大。

总而言之，供需两端没有达到平衡，市场没有筑底回暖，房企资金持续承压下，房企放缓拿地也属正常。

未来几年市场局格重新洗盘，过往依靠高杠杆运作的模式不再适用，房地产或将进入低增长、低杠杆、低周转的周期，转入以高质量、平稳发展目标为主。

未来或成主流趋势

地方国企的优势在于其拥有更加稳健的现金流来源、对本土市场更为熟悉等等。但托底拿地的背后也蕴藏了一系列风险和压力，比如加剧地方官方的负债风险、银行的风险、打造产品缺乏竞争力的风险等等。

在这样的形式下，另一种模式也越来越明显，即房企合作模式，包括国企、央企、民企之间的合作。

前几轮地产周期中，民企、央企积累了不少高效、高质量开发经验，这是民企、央企在国企面前的最大竞争优势。

如此一来，双方合作就能形成优势互补局面。

目前上虞就有这样的项目，比如：即将开盘的桂隐汀兰，由上虞交通集团和绿城联袂打造。

桂隐汀兰 效果图

排屋类产品竞争激烈

过去，住宅偏向于满足刚需、改善需求，对于高端改善的关注度较低。而当前，随着供需关系逆转，以及市场对于居住改善的追求，政策也做了调整，强调满足“多样化需求”。

从住宅形态上来讲，就是要降低容积率，鼓励洋房、小高层等居住舒适度更高的产品。与此同时，也要求有高层住宅，避免出现大规模的联排或独栋别墅。

比如近日刚刚出让的城北38-2号地块，容积率低至1.01-1.05。但文件中又明确要求“高度超过70米的高层住宅建筑幢数不得少于3幢。”也就是说，建不了纯排屋墅区，大概率是排屋（合院）+高层的组合。

目前，上虞主城区排屋类产品越来越多了，除了在售的天荟江南府，即将入市云锦东方和沄珑府也都规划有排屋。

沄珑府 地块实景

另外，滨江新城13号和18号地块、城北38-2号地块，预计也会有排屋产品。

未来，排屋类低密产品变得不再稀缺，让改善群体买到好房子的机会大大增加。

同时，这么多低密产品的集中供应也将会面临产品的同质化竞争，这就需要开发商各凭本事卷产品，吸引购房者了。

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