这些问题背后，其实反映了更深层次的社会变化。让我们一起来看看，楼市到底怎么了，未来又该怎么走。![]()
▲房子卖不动的连锁反应示意。制图：k1va![]()
从最近有关数据和现象来看，基于房地产的负向螺旋反馈，正开始深度传递到地方财政、金融系统、以及就业与消费等经济系统各个领域，它们又反过来影响楼市的购买需求和未来预期。
2024年的上虞楼市，没有重新启动，而且，上半年还是跌价幅度最大的时段。另外，种种征兆表明，下半年也看不到太多乐观的理由。
一些头部城市，价格跌了，成交量和市场活跃度相应也上来了。而我们的市区，随着价格一路下行的是，成交量依然没有起色。
这也意味着距离“市场的价格底”还有一段较长的下坡路要走。![]()
现在的市场，存量“已经撑饱”，无论在哪个价位水平上，都“缺乏足够多的购房者”。关于这一点，今年上半年的两场涉宅土拍就是很好的佐证。
上半年土地供应数量降下来，但把每宗地块的建设质量拉上去，实际也是降低了新房供应的总量，这对库存的压力，会减少很多。
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因为二手房业主让利更狠，导致一二手房之间的价格剪刀差有所扩大。
高性价比之外，高确定性也是二手房挤压新房需求的原因之一。
新政策利好助推次新房挂牌量增加，像云熙望府、中南君启等这些次新房往往位于较好地段，自带优质学位和配套。反观新房，个别楼盘或面临开发商烂尾、爆雷等风险。
除此之外，目前也是前些年高投资占比楼盘交付的炒客变现高峰。新增需求因为户籍人口增长下降而萎缩，改善置换链失去转动的引擎，投资客从需求者转换为抛售者…
所以，我们面临的，不是短周期的涨跌转换，而是一个全新的下行长周期。究其原因，也是“投资投机需求惹的祸”，炒房客占比越多，房价就会和普通阶层的收入水平关联性越弱。
未来房价失去上涨预期，投机逐渐绝迹，房子或许会回到“消费属性”。
而出生率大幅减少，现在幼儿园已经过剩，未来3年内马上会轮到小学，不到9年，初中同样如此。教育资源过剩而学龄人口不足，可以预测，未来除了几所头部学校，其它的教育资源，或许不用买房也能够到。
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▲中国人口数量统计
对于普通人而言，至少有两个信号是值得注意的。
而稀缺地段的地块，会更加抢手，而且只要没有建设约束，开发商一定更愿意做豪宅产品。最近的新房市场，卖得好的晓风印月府，就是豪宅项目。第二，新房稀缺
如果新房供应被人为压缩制造稀缺。
那么目前上虞市区的优质新盘有哪些呢？
例如金澜府、都会云上府等精装盘，交付后还能省却装修烦恼。
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金澜府 标号图
康居花园、颐居园、云锦东方、天荟江南府、金澜府等由本土实力房企打造的新盘。
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还有已是准现房的江山和悦府、都会云上府等，交付更有保障。
都会云上府 示范区实拍图
总的来说，2024年的楼市呈现出复杂而多元的态势。
随着政策的持续优化和市场机制的进一步完善，相信不久的将来，将会迎来一个健康稳定的房地产市场。
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上虞楼市2024-08-14 20:19:59来自北京市
