步入4月，上虞楼市已显初步回暖之势，但短期内新房市场还在盘整。市场调整期，产品分化趋势越为显著。纵观整体新房市场，发现一个十分显著的市场变化，那就是主城低密化趋势将愈加明显。
相较于往年低密宅地多出现在乡镇板块，2024年市区迎来了多宗低密宅地。![]()
比如，4月19日拍卖的滨江新城13号地块，容积率从1.5-1.7降到1.2-1.4；4月30日拍卖的城北56号地块，容积率从1.6-1.8降到1.01-1.05；城北38-2号地块容积率暂定1.1-1.2；孝德文化小镇【2019】9号地块容积率仅0.7。
这意味着上虞房地产格局已经开始改变，未来象征高舒适度、高改善的洋房、叠墅、排屋等住宅将越来越多的出现在上虞市场上！
别墅类：容积率一般在1.0以内
多层住宅：的容积率是0.8-1.2
高层住宅：容积率1.5-4.5（8层以上）
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这是一个极具标志性的节点，标志房地产行业的调整开始从源头进行适应，土地出让降面积降容积率，最终形成降地价。本周将出让的滨江新城13号地块，起拍楼面价8500元/㎡，而旁边的新盘江山和悦府（经济开发区【2020】J3地块），2021年的起拍价达到了12601元/㎡，有4100元/㎡的价差。![]()
对比城西其他出让地块，楼面价也明显低了不少，而且大概率会以底价成交，参考前不久绍兴拍出的则水牌5号地块，位置很好，但成交楼面价仅7580元/㎡，且一轮游成交。| 城西部分地块 | 成交楼面价
（元/㎡） |
滨江新城27-2号地块
（虞懋府）
| 11757 |
经济开发区【2020】J3地块
（江山和悦府） | 15689 |
| 滨江新城28-1号地块 | 12500 |
如果滨江新城13号地块最终底价成交，那么相当于上虞地价回到了2019年，而当时的一些新盘，云熙望府、金地悦峯里等，均价普遍在1.6-1.8万元/㎡。至于最终成交价会是多少？结合地价和产品来看，毛坯价格估计会在1.7-1.8万元/㎡，具有一定竞争力，届时周边楼盘压力会变大。至于产品，大概率是叠墅+洋房或者叠墅+小高层的组合。该地块的优势在于低容积率，毗邻地铁2号线东山路站（在建），拥有稀缺江景资源。缺点则是靠北侧会造办公楼，视野上有所遮挡。![]()
但瑕不掩瑜，对有置换高品质产品的购房者，或许是个不错机会。
而月底将出让的城北56号地块，起拍楼面价高达1.3万元/㎡，与去年出让的城北6号地块（晓风印月府）一样，是目前上虞起拍价最高的地块。但面积较小，仅约27亩，总价也并不高。![]()
建筑高度不超过33m，预计会造排屋+叠墅的组合产品。城北板块已经很多年没有容积率1.1以下的宅地了，上一次有排屋类产品的，还要追溯到2019年交付的江与城和2020年交付的翡翠御府。所以该地块或许会很抢手，至于最终能拍多少，届时见分晓。![]()
低容成主调
尽可能减少市场供应
这几年房地产市场整体不好，房价也下跌的厉害，相信很多人都有所了解。
细分之下，上虞一些核心地段的高端楼盘反而走俏，像城北板块的绿城·晓风印月府。而一些以刚需或者改善为主的楼盘却挺难卖的，不少楼盘纷纷降价，开启送车位、送家电的优惠活动。
毕竟高端楼盘针对的是少部分的豪奢客户，能买的起豪宅的也是少部分人，大多数购房者还是以刚需、刚改或者改善为主，为买房也是几乎倾尽家当。
于是乎，根据市场变化，上虞市区今年推出了一些别墅类地块，如孝德文化小镇【2019】9号地块容积率仅0.7，可以打造别墅产品，属于标准的超级豪宅项目。![]()
这类主城低容积率的产品出现，实际也是降低了新房供应的总量，这对于市场库存的压力，会减少很多。
而对于部分追求低密，有天有地生活的高端客群们也终于有房可选了。
所以，在土拍降容的主方向下，房地产的大波折算是进入了缓和期，未来的地产市场会更理性，更注重产品，更注重人文及高附加值的体现。写在最后
土地属性的低密化趋势，在一定程度上催生了高端低密的住宅产品，这也将利好有改善需求的上虞买房人。
目前上虞低密新盘有在售的天荟江南府，已呈准现房销售，主推洋房户型有建面约90-135㎡，预计明年下半年交付。
以及将在今年入市的云锦东方，由洋房和新宋风院墅组成，地上容积率仅1.29，将建共42栋住宅，层数为3-7层，其中16栋洋房，26栋排屋，共446户。
云锦东方 效果图
同时，低容积率的宅地也更适合房企开发创新的高品质产品。在人居产品趋于同质化的当下，“低密”也将助力房企破圈，赢得市场的认可。上虞2023年学区图解版 | 百官、曹娥街道学区划分出炉！范围直接看图！
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法律支持：浙江方也律师事务所 施涌涌
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上虞楼市2024-04-16 21:31:02来自北京市
