去年《关于规划建设保障性住房的指导意见》(国发【2023】14号文)出台，预示着“新房改”即将到来，未来我国住房供应体系将发生显著变化，保障房的地位明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。未来基本的刚性居住需求将主要由保障性住房来满足，商品房则主要面向改善性需求，这是从供给侧调整住房供给结构。老破小因为被保障房全方面超越，所以待“双轨制”全面落地之后，上虞的老破小很可能迎来末日！但在这之前，老破小有两条新出路：原拆原建，以旧换新。不久前，浙江省住建厅发布《关于稳步推进城镇老旧小区自主更新试点工作的指导意见（试行）》。
![]()
![]()
![]()
![]()
![]()
简单来说，就是原本老旧小区想要拆迁，只能等政府安排。而现在，只要居民们一起提出申请，经过政府审核后，就可以进行拆除重建。一是拆迁要原住民搬迁，而原拆原建后，原住民们还可以住回原地；二是拆迁由政府发钱补偿，而原拆原建还需要居民出钱。具体要怎么出钱、出多少钱？杭州已经有案例可供参考。
在杭州，老旧小区自主更新案例最为人熟知的就是已经完成拆除，正在建设中的浙工新村。小区建设资金主要来源由全体居民自筹，出资额与居民的房屋面积挂钩。
![]()
![]()
该小区于2023年4月开始自主更新，随后进行了一系列的签约、立项、可研、设计和腾房等工作，在11月取得施工许可证并完成拆房，开始新建。
![]()
浙工新村改造规划图小区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由政府用老旧小区改造的专项资金解决。
原有住房面积部分按1350元/㎡出资，其中不满53㎡的房源按53㎡计算。每户最多扩面20㎡，扩面部分按市场评估价出资约34520元/㎡。根据重建方案，还将建设400多个地下车位，每个售价20余万元，总计可获得约1亿元销售款。由于这些车位全部针对小区居民销售，实际上也相当于是居民出资。以浙工新村一套原产权面积为74平方米的房子为例，须承担约10万元建设费；扩面20平方米，费用约69万元；如果买下一个车位，费用约22万元。这么算下来，业主要投入100余万元。以朝晖的地段优势，正常的新房售价差不多可以翻一倍，居民还是有利可得的。今年初，柯桥的柯福小区，有156户危房也计划原拆原建，但那还属于政府牵头主导的拆除解危。居民自发的小区更新，虽然过程会比较艰难，但在政策的支持下，又有可供参考的案例，很可能会成为越来越多老小区的一条新出路。
老房子的以旧换新，已经不是什么新话题。
其实就是中介帮你卖旧房，卖出的钱直接买新房。现在意向金，相当于以前付给开发商的定金，但现在更少，成本更低，风险更小。打通了买方和卖方，加速了二手房的流动，为很多改善客户提供了便利，也加快了新房的去化。（具体详情可见：以旧换新！绍兴率先开出重磅救市政策！）但本质上还是没有解决“老房子难卖”的问题，所以被认为作用有限。今年3月，又开展了“以旧换新”购房方案的可行性调研，拟将“新路径”中提倡的帮助客户卖房，直接变为收购意向客户的二手房，改善置换为高品质新房。满足客户置换需求的同时，让客户出售二手房没有后顾之忧，省时又省心。
目前处于意向调查阶段，已经有相当多客户表达了意向。
如果能像别的城市一样，由政府牵头，有更多板块、更多项目可以选择，以旧换新可能更容易推进。
不管如何，如果真的能落地“国企收购”的以旧换新，很难卖的老破小，至少能置换成更宜居、价值更高的新房，能实现资产上的升级，也是老破小比较好的出路。如果是你，你会选择原拆原建，以旧换新，还是维持现状呢？
上虞楼市2024-04-11 21:27:17来自北京市
