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2024年房地产相关工作被清晰定调！
3月5日上午9时，十四届全国人大二次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政府工作报告。
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3月5日，第十四届全国人民代表大会第二次会议在北京人民大会堂开幕。图片来源：新华社
聚焦房地产领域，政府工作报告做了哪些重要部署？
李强表示，过去一年来，因城施策优化房地产调控，推动降低房贷成本，积极推进保交楼工作，制定实施一揽子化解地方债务方案，分类处置金融风险，守住了不发生系统性风险的底线。对于2024年，李强强调，更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险。坚持以高质量发展促进高水平安全，以高水平安全保障高质量发展，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。“优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。”“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”“把推进新型城镇化和乡村全面振兴有机结合起来，加快构建优势互补、高质量发展的区域经济格局。”“积极推进新型城镇化。我国城镇化还有很大发展提升空间，要深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善‘人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。”“稳步实施城市更新行动，推进 ‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造。”
标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定。
强调房地产的风险。
如今的房地产已经不是灰犀牛，而是肉眼可见的风险。
持续低迷的行情，持续下行的房价，对金融系统的冲击的确比较大。更难的是，房地产转向并没有达到官方想要的调控效果。原本的意图在于，压制住房地产旺盛势头，以时间换空间，将资金转移到实体经济中，推动股市和实体经济发展。然而2023年的数据显示，股市一言难尽，实体经济同样一言难尽。事已至此，只能是遇到问题解决问题。所以，去年两场重要会议对房地产进行了定调，先立后破。所谓“立”，就是建立起新的经济驱动引擎，建立起新的房地产模式，建立起新的财政制度。
所谓“破”，主要是破除三点：①破除房地产驱动经济发展的模式；②破除中央和地方对土地财政的依赖；③破除高房价的隐忧。想要在这种局面下不破，就得不断出台救市措施，所以2024年大概率仍会延续2023年的节奏，成为救市大年。优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。
针对房企，这是对之前住建部对房企表态的再次强调。
官方对于房企的态度，已经发生了180度大转弯，从“三道红线”到今年年初的：各商业银行按照规程审查后放贷，对不予放贷的项目需要向金融监管部门报送“无法贷款的原因”，由城市政府及时协调解决，形成“白名单”项目。而态度转变的目的，则是防止房企成批量肃清，以及清退速度过快，一旦如此，会发生更加无法控制的局面。毕竟还有大批量的已成交尚未交付的楼盘，很多家庭都在等待着收房。而且，一旦问题楼盘数目增加，又会进一步增加本就低迷的新房市场，土地市场也会进一步低迷。适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
这条则是提速二次房改，也即加速房地产双轨制建设，加快保障房建设。
适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化。
意思是，我们正面临城镇化率接近饱和、人口增长红利消退以及商品房供应过剩的复杂局面。
在此背景下，房地产市场的发展战略需进行相应的调整与优化，以更好地适应当前和未来的市场需求。
如何调整？最主要手段就是：推进城市更新和旧区改造。
新模式，就是“保障房+商品房”的双轨制。
这种模式下，政府负责建设保障房以确保基本民生需求，同时维护城市的吸引力；
而商品房市场则逐渐向改善型住房倾斜，追求更高的居住品质。
这就意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个圈子，一个商品房圈子，一个保障房圈子。保障房保障买不起商品房人居住，商品房则让有钱人去玩，当然也要以稳定为基调。这个制度指的是什么？
就是过去一些不合理的，干预市场正常供需平衡的制度，如限购、限售、限价、限墅令等。
以上政策，虽然在一定时期内对于遏制房价过快上涨、保障住房公平性等方面发挥了作用，但随着市场环境的变化，这些政策的副作用也日渐显现，对市场的自然调节功能产生了一定程度的干扰。
以后只要你有钱，你会买到真正的好房子，上虞豪宅的天花板，将彻底打开，放飞自我。
这句话也算是最新的表述。
以前是：“满足居民刚性住房需求和改善性住房需求”
现在是：“满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”
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多了一个“多样化”，这个多样化可以从几个维度展开：
产品多样化：不同户型和面积的住宅，满足不同家庭规模和预算的需求。从小型公寓到大户型住宅，应有广泛的选择。价格多样化：提供不同价格段的住宅，包括经济型、中端以及高端豪宅，确保不同收入水平的购房者都能找到合适的选项。位置多样化：在不同地理位置提供住宅项目，包括城市中心、郊区、新兴开发区等，以适应不同购房者对生活、工作地点的偏好。服务和配套设施多样化：开发项目不仅提供住宅，还应考虑社区内外的配套设施和服务，如教育、医疗、购物、娱乐、绿地等，满足居民的综合生活需求。开发模式和投资产品多样化：开发商和投资者可以探索不同的开发模式和房地产投资产品，如长租公寓、共享住宅等，为市场参与者提供更多选择。这些政策对于上虞楼市会产生什么影响？
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①以后的开发商会扎堆挤入改善型市场赛道，未来的新房将是120-250㎡这个面积段为主流，尤其是城市近郊和远郊基本会放弃刚需盘产品了。只要改善产品好，地段因素都会在未来市场被弱化。②目前在售的纯刚需楼盘，开发商会尽快打价格战把货清理完毕，地段不好的刚需盘会很难，纯刚需盘在核心地段勉强一战，而且同片区的纯刚需盘和改善盘的价差会非常大确保出货。③既不像刚需又不像改善的新盘将逐渐绝迹，而已经在售的盘就很尴尬，因为这类小区大户型是没有人会再去碰了，反而小户型和大户型共享了小区配套是占便宜行为。
①只要是大面积但户型格局浪费极大的房子都会被淘汰，哪怕是中心地段房子。②不要低估纯刚需的保障房未来供应力度，所以手上小面积住房加速失去接盘市场，价格也会被预期的保障房新体系价格连累。③周边已经停止住宅土地供应或住宅土地供应快完结区域的大面积产品小区还会是保值增值的。也就是过往的核心地段论再加上大面积论（核心地段大面积4-5房）。④超过25年楼龄的住房无论面积大小都要考虑置换，老楼龄对房子金融属性的拖累会越来越大。最后，你对未来房地产市场的发展有什么看法，欢迎评论区讨论~
上虞楼市2024-03-06 14:06:13来自北京市
