14.6032亿!14759元/㎡成交!53轮溢价13.53!绿城拿下城北6号地块

刚刚！土拍结果出炉！

城北6号地块

（即 原赵家村所在地块）

成功出让

最终

经过53轮

绿城

以楼面价14759元/㎡竞得

成交总价14.6032亿

溢价率为13.53%

作为上虞重量级地块

得天独厚的区位、学区等优势

使该宗地备受市场追捧

面积约65965㎡(98.948亩)，分为两大区块，为商住用地，容积率1.3-1.5。

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地块产品分析

01 卖给谁？和谁竞争？有什么优势？未来趋势如何？

① 产品卖给哪些人：老板/高管、投资人群、学生父母。

② 板块内竞品有哪些：

目前在售的有新盘有保利金地·都会云上府，均价2.4万/㎡。此外还有2个项目待入市，包括由振东地产集团打造的高层项目康居花园预计在下半年开盘，交投集团拍下的城北54号地块后续也将入市。

二手房和次新房方面，据房天下数据中心统计，有约3000套的存量。

在近些年的上虞新房市场，像金昌·上樾府、江辰府，包括目前市场上的龙盛·虞懋府、俪都城等大户型产品去化都很快。而此次拍下的城北6号地块。相比其他新盘，又有其独特的学区+直面江景的优势。

③ 地块核心优势是什么：城北市中心、一线江景、配套双实验（实验中学+实验小学）。

④ 板块后续趋势：成熟度、价值兑现、认可度均持续走高！

紧邻该地块的金昌·上樾府，二手房挂牌价格已超3万。

如上，项目定位可能为封面级豪宅盘或高端高品质改善盘或学区刚需盘。

02 根据当下上虞的市场行情，房天下判断该地块大致会有这几种户型配比方案：

■ 方案一：整盘为纯大户型产品（定位豪宅，主打塔尖客）

该地块可以说是上虞近些年来最好的地块，位于市中心，坐拥双实验学区和一线江景，开发商将致力于打造顶尖豪宅。

此地块若全部设置大户型，我们都需要对这个楼盘额外高看一眼，它很明显的走在了目前整个上虞房地产市场发展的前面。

但是，由于该地块南侧紧邻赵家大桥，几个弊端也显而易见。其中包括光污染、噪音、扬尘等问题，会严重影响用户的睡眠。

更重要的是，由于桥高于地块的规划高度，因此如果规划纯大户型，考虑到某些方面的因素，你的房子位于桥下，部分人肯定不会买单，且南侧紧邻大桥的部分房源会有视线遮挡和光污染影响。

■ 方案二：规划约30%-40%的小户型、约20%的中等改善户型，还有约50%的大户型（定位高端高品质盘，主打优质改善客）

为了弥补大桥视野遮挡的缺陷，该地块的南侧或许会打造小户型产品，为一些经济条件有限，但又想为孩子创造一个良好学习条件的家长提供学区房。

而由于该地块无可比拟的一线江景，也会吸引到一批改善客户。而北侧地块由于没有大桥产生的影响，或将定位成大户型产品，从而吸引到这批客户。

而目前上虞市场上，大户型产品的楼盘，如龙盛·虞懋府，按最高装标计算，大户型产品均价已达约约3万/㎡，且流速非常快。

由此可见，高单价高总价的大户型的市场接受度在逐渐提高。

■ 方案三：纯小户型（定位刚需盘，主打需要购置学区房的家庭）

而在上一轮房产周期内，板块内的小户型，流速都较快。

而在当前的市场行情下，风险加大，对开发商来说，小户型去化快，能更快回笼资金，让企业的风险更可控。此外，也满足了部分用户追求学区房和江景房的家庭。

该项目可能会为刚需“量身打造”，以中小户型为主产品，加上可毛坯交付的优势，极大地降低入手门槛，对刚需客户吸引力还是挺大的。

03 对客户的而言—就自身条件来说，该地块存在一些短板

首先，由于其地块紧邻大桥，一般而言，靠近桥身的这批房源，考虑到某些因素，大部分用户在有选择的前提下，并不会去购买。同时因大桥，让住户受到的压迫感也会很大，此外由于桥身遮住自然的阳光，桥面以下的楼层，采光及通风上都会受到影响。

其次，大桥无时无刻都会有汽车通行，所以噪音、扬尘、尾气等污染等不可避免，非常影响睡眠休息质量以及身体健康。

最后，大桥整夜灯光的亮化，伴之而来的是，住户的睡眠问题。想象一下，住在百官广场周边的用户，晚上睡觉都或许不敢打开窗帘。

往往这些被忽略的问题，等到业主入住，才真正开始影响入住体验和二手的流通。

但总的来说，地块优势还是非常突出的，如地段、配套，学区等。

对于自住人群来讲，地块的居住属性较强；对于投资人群来讲，地段的稀缺属性明显。

该地块作为近些年来上虞主城区最重量级的地块，在产品规划上还是非常令人期待的。

按照今年土拍拿地后不到两个月就出案名的速度，或许该地块在年底或年初能开盘，后续的项目规划我们也会持续跟进。

如需合作，请添加小编微信：syls057502

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法律支持：浙江方也律师事务所 施涌涌
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