土拍市场的火热与否，堪称地产市场未来走势的睛雨表。最近随着一系列调控政策的收紧，“土拍”市场的拐点或已来到？
8月18日早间，杭州市规划和自然资源局发布一则补充公告称，原定于9月7日、8日出让杭州第二批集中出让的31幅涉宅地块全部终止，将于8月31日前重新公告。
其实在杭州第二批集中供地发布时，在竞价规则上已经做了新的调整，首次推出10幅“竞品质”试点地块，土拍的溢价率上限由之前30％调整为20％。此次突然终止第二次集中供地，既让业内感到些许意外，也在意料之中。
8月以来，杭州已经不是个土拍被叫停的城市了，已有22个城市包括深圳、天津、青岛、上海等多个城市终止或延期了集中供地！
那么我们来浅谈一下，杭州跟进终止集中供地，原因何在？
大概率与此前有媒体报道的自然资源部对部分集中供地试点城市作出新的部署有关。
本月11日，自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署，明确提出了4点要求：
1、土地竞买方必须要有房地产开发资质。
2、关于竞买方资金来源：
竞买方必须有自有资金，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利（国发［2010］10号）；
要建立购地资金来源审查制度：
①土地竞买方应当承诺资金来源为自有资金；
②竞得土地后十日内由第三方出具资金审计报告（国办发［2011］1号）。
3、溢价率不得超过15％。
4、达到地价或地价上限时不得通过竞人才公寓自持（变相提高拍卖价格）等确认竞得人，可从绿色建筑、装配式、智慧化等方式择优确认竞得人。
此次杭州终止“集中土拍”，也是巩固“对调控房地产市场秩序”的迅猛发力。
杭州土拍新规从源头控制了地价，保障了后续房价的稳定性，相信后续绍兴（上虞）在土拍上也会有相应动作。
但这一举措也对企业的高周转模式作出巨大考验，房企现金流动性将会受到影响，开发门槛抬升变相淘汰了一批拿地企业。
此前7月26日的一则消息，也大大打击了开发商的“拿地热情”。
根据财联社消息：重点房企买地金额被纳入监管，不得超年度销售额40％，包含收购并购支出。
简单地说，假设开发商今年卖了100块钱，只能把40块钱用在拿地上，不能超出这个预算。
不出意外的话，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地等重点开发商，应该都在监管名单上。
那么，这些政策会怎样影响楼市呢？
在“限房价、限地价、竞品质”这“三条红线”加之土拍规则的转变，下半年的土拍市场，“降温”会是大势。
那个“暴涨”楼市红利时代，已经过去。自然随着而来的，楼市也会进入更为“理性”的阶段。
上虞楼市2021-08-20 09:06:43
