上虞土拍再迎大单 “高地价”能成就2019年的“高房价”吗?

上周五，备受关注的城北39-1地块开拍，最终经过131轮竞价，由江苏港龙地产成功竞得，成交楼面地价为10437元/㎡，溢价率30.5%。

仅仅差了73元/㎡的楼面价，险些破了保利于去年5月份创造的10510元/㎡的上虞地价记录。

楼面价一出，很多人都惊呼，上虞的地价什么时候变得这么高了？

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先来说说城北39-1地块

该地块容积率仅1.0-1.1之间，而且既限高又限低，建筑高度不超过24m，且住宅建筑不低于15m（住宅建筑层数不低于5层）。也就是并非高层，而很可能是叠排（别墅）+洋房的组合。另外，该地块西南配套有一个9班规模的幼儿园。

该地块其实最后能拍到10437元/㎡的价格，也实属正常。

地块周边配套可以说相当优越，紧靠三环大桥，隔壁就是在建的实验小学（上德校区）和职教中心，距离城北商圈、高铁新城商圈都很近。

对比，城南的天阳·云栖龙山的容积率也是1.1，其洋房均价在17500元/m2，而当时天阳竞得其所在地块的楼面价为8400元/㎡，而城北39-1地块比天阳多了2000元/㎡的楼面价，且无论是地段还是配套上，都相比天阳的好了不少。

按照前期成本+土地成本+建安成本+财务成本+销售管理成本+开发商利润的房价组成，再加上该地块的建筑类别，其最终价格破2W元/㎡是妥妥的。

这个时候，很多人开始关心起房价，关心地价涨了之后，会不会影响到房价？地价跟房价到底有多少程度的关系？

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既然说到上虞的地价和房价，小编要帮你们捋一捋。

2009年之前，上虞的房价大多在5000-6000元/㎡，从2009年开始本地人投资房产成风，导致房价快速上涨。到了2012年，上虞在售楼盘均价至12000元/㎡。其中城北板块楼盘价格区间在12000-16000元/㎡，上虞价格的楼盘尚御府也在其中，均价16000元/㎡；城南次之，均价约11000元/㎡；而价格的城西均价约8000元/㎡-11000元/㎡之间。

这之后由于政府的调控，后面的5年左右都是保持底部状态。

到了今年上半年，市区土地市场更是热火朝天，共出让5宗经营性地块（还有年初亚厦和闰土联合拿的地的没有统计进去），光平均楼面价达6496元/平方米

项目名称总价楼面价（元/㎡）蓝城3.9亿3725元中鑫3.39亿5797元华鸿11.53亿4942元蓝光19.8亿7579元港龙9.25亿10437元

这里平均楼面价才6496元/㎡，看起来并不高，其一因为蓝城竞得的地块是配合上虞区政府建设孝德小镇所需，另外还有华鸿竞得的地块有部分含商业综合体（实际住宅楼面价要高出不少），总体拉低了均价。

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很显然，最近几年市区地价又涨了不少。

随着上虞城市改造加快，拆迁力度加大，再加上上虞现在的货币安置政策，导致房价一直居高不下。

大家都听说过鸡生蛋，还是蛋生鸡的故事，其实到最后也没搞清。如果将故事放到楼市中，到底是地价推动房价上涨，还是房价促使地价上涨，也一直颇受争议。

要搞清这个关系，我们首先得弄清楚，现在上虞市区房价中，地价成本到底占了多少比例？下面小编列出了上虞部分楼盘的相关数据。

项目名称楼面价折后房价占比保利·大国璟10510元/㎡18500元/㎡57%金昌·樾府8540元/㎡18900元/㎡45%万固·滨江越珑府7391元/㎡14500元/㎡51%卧龙·东方郡7170元/㎡15000元/㎡48%石榴·悦兰湾6650元/㎡14500元/㎡46%祥生·明玥府6878元/㎡16000元/㎡43%

那么，上虞如今地价占房价的比例，在处于一个什么样的水平呢？

根据易居房地产研究院2018年发布的《2018年50城房价收入比报告》显示，2018年50城地价房价比为37%。按照上虞目前的水平，显然是超过了平均水平。

虽然地价和房价并没有正相关的关系，房价=地价*2的公式并非在每一个项目中都适用。不过正常而言，地价越高，楼盘成本越高，开发商能够接受的房屋出售底价越高；地价越高，购房者对房价上涨的预期越大，越能够接受更高的房价——从开发商的定价策略和购房者的买房预期两方面来看，地价越高，房价也就越不会便宜。

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面粉价格居高不下，面包还会便宜吗？

对于房子还能不能买的问题，时机永远在有准备的人手上，但千万不要跟风。与其猜测别人，不如看清自己的需求。

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