如今的小区业主，既生活在小区里，也生活在广告里。
无论是步行还是驾车，业主都免不了接触一些广告，如：入户道闸、电梯广告、灯箱广告等。
而这些广告，都牵动着同一个问题——小区公共收益。
有些小区，会用这些收益提升小区环境、补充维修基金，个别小区甚至还能回馈业主，进行年底分红。
但也有一些小区，公共收益是一本“糊涂账”，成为部分人敛财的手段。
那么，如何能让一笔“糊涂账”，变成“明白账”呢？
01.
越城区或出新规
守住业主“钱”袋子
近日，越城区人民政府网发布了一则关于公开征求《越城区住宅小区公共收益资金规范管理和使用暂行办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》） 的通知。（《办法》全文在文末）
《办法》对公共收益的定义、权属，有了明确说明。同时，还明确了公共收益的使用办法和公开形式等内容。
来源：越城区人民政府网
根据《办法》可知，公共收益是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备，用于生产、经营、租赁等获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益。
同时，《办法》也提到：扣除成本后，剩余部分归全体业主所有。
那么，扣除管理成本中的“管理成本”，占公共收益的多少呢？
这里的管理成本，一个重要支出是支付给“物业”的管理费，目前绍兴执行的较多的是“三七分”，即物业占公共收益的30%，业主占70%。
左：越城区某小区物业合同 右：柯桥区某小区公共收益明细
不过，接下来业主占比部分或将提高！
《办法》提到：物业服务人代为收取、保管业主共有收益资金的管理费扣除比例，普通住宅前期物业期间，暂按不超过收益资金的20%扣除。
当然，这个比例也不是一层不变的，业主大会成立后，这个比例可由业主大会表决同意。
那么，你知道小区哪些地方可以“创收”吗？
除了文章开头提到的入户道闸、电梯广告、灯箱广告，小区内能创收的地方其实还不少。
图片来源广告
比如：
当然，创收的地方多，并不意味着任何一个创收点都能使用。
即便是电梯广告这类司空见惯的广告位，如果广告内容被大部分业主抵制，那么也无法投放。因为公共收益的获取应当依法经业主大会表决同意。
或许有人会问，那还没有业主大会时怎么办？
如果还是前期物业服务期间，公共收益的获取需要由前期物业上报社区备案（签订合同后一个月内）。根据以往案例，如果业主认为该合同损害了他们的合法权益，他们也有权请求人民法院予以撤销。
02.
公开、透明
守好业主“钱”袋子
小区公共收益，少则几万，多则几十上百万。
如何守好业主钱袋子呢？首先便是要公开、透明。
目前，绍兴多数物业一年会公布2次小区公共收益收支情况。
但不少物业公布的收支情况表内容过于笼统，个别物业甚至都不主动公示收支情况表，严重影响物业、业主之间的关系。
现在，《办法》提到，收支情况表需每个季度（首月）公示一次（一次至少持续一个月），也就是1年公示4次。
这也能更好的小区业主了解公共收益的动向。
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关于公共收益收支情况的公开，上海、杭州等城市还上线了“线上查询程序”，绍兴后续或许可以效仿。
比如，杭州可以登录浙里办APP，搜索“杭州业主卡”，查询自家小区公共收益收支情况。
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除了公开透明，《办法》还提到要多方监督、管理，如：
建立街道办事处（乡镇人民政府）公共收益抽查审计制度（审计费用从小区公共收益中列支）
小区应建立公共收益财务会计管理制度，鼓励小区会计代理制度或“业财街理”，推动业主大会委托街道代理会计业务
业主对审计结果有异议的，经业主总户数和总面积数20%以上业主联名向所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请后，由街道办事处（乡镇人民政府）组织另行审计
03.
服务全体业主
用好小区公共收益
小区公共收益能用在哪些地方？又需要怎么申请使用呢？
小区公共收益主要是用于补充房屋专项维修资金。
经过业主大会同意后，也可以用于以下事项的支出：
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至于如何使用小区公共收益资金，主要分三种情况：
前期物业服务期间（成立业主大会前），由物业制定方案，提交社区审核，审核通过后，再进行业主表决，表决通过即可使用
业主大会成立后，则由业委会制定方案，再提交全体或相关业主进行表决
业主大会可以授权业委会决定一定金额范围内的资金使用
图片来源网络
由此可见，《办发》可让小区公共收益的使用范围、支取程序更加规范，这也能预防个别“有心之人”滥用，全体业主的共同权益，也能得到更好的保障。
越城区住宅小区公共收益资金
规范管理和使用暂行办法
（征求意见稿）
第一条 为有效指导我区住宅小区公共收益资金的管理使用，规范引导物业服务企业、业主委员会行为，维护业主权益，根据《中华人民共和国民法典》、国家、省、市《物业管理条例》等法律法规,结合我区实际，制定本暂行办法。
第二条 越城区行政区域内的住宅小区，适用本办法。
第三条 公共收益范围。本办法所称公共收益，是指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备，用于生产、经营、租赁等获取的收入，扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益。一般公共收益包括但不限于：
（一）利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；
（二）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、饮水机、牛奶柜等设施所得的收益；
（三）利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、屋面、围墙、大门道闸等设置户外广告，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收益；
（四）利用全体业主共有的文体设施所得的收益；
（五）利用业主共有的配套房屋所得的收益；
（六）对通信运营商设立的通信基站等设备所收取的占地费或场地费；
（七）相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；
（八）公共收益利息等其他收入。
第四条 公共收益的获取。小区公共收益的获取应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。签订公共收益合同应遵循下列程序：
（一）前期物业服务期间（成立业主大会前），利用非规划类车位、业主共有道路或场地停放车辆获取的收益，其管理成本应当在《前期物业服务合同》中予以约定。其他公共收益由物业服务人签订合同后一个月内向所在地社区居民委员会报备。物业服务人代为收取、保管业主共有收益资金的管理费扣除比例，普通住宅前期物业期间，暂按不超过收益资金的20%扣除。
（二）业主大会成立后，公共收益的获取应当依法经业主大会表决同意。业主委员会签订合同后一个月内向所在地社区居民委员会报备。
（三）业主委员会、物业服务人将签订的合同应当在小区及楼道宣传栏予以公示，内容应包含共用部位具体位置、公共收益来源、收益周期、收入金额、管理成本、分配方式等内容。
第五条公共收益的权属。小区公共收益扣除管理运营合理成本后，剩余部分归全体业主所有。
第六条公共收益的管理主体。由业主委员会（未成立业委会由社区居民委员会）牵头组织开展住宅小区物业服务用房、共用设施设备、公共收益摸底清理、建册备案，规范共有资产出租和合同管理，明确公共收益归属范围。业主委员会成立前，公共收益管理单位为所在地社区居民委员会；小区业主委员会成立后，公共收益管理单位为小区业主委员会。
第七条公共收益的监督主体。所在地街道办事处（乡镇人民政府）负责对公共收益公示的监督管理，指导规范辖区业主委员会、物业服务人在每季度首月对上一季度公共收益收支情况在小区及楼道公示栏进行公示，公示时间不少于一个月，并做好公示照片及资料存档工作。同时要加强对业主委员会、物业服务人的宣传培训，提高相关人员规范归集、使用和管理公共收益的专业知识和能力。社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）对住宅小区公共收益使用及公示情况进行日常监督。建立街道办事处（乡镇人民政府）公共收益抽查审计制度。以镇街为单位，每年以一定比例对辖区内物业服务项目开展财务收支审计，抽查比例由镇街自行确定，审计费用从小区公共收益中列支。审计结束后将审计结果反馈给公共收益管理主体，公共收益管理主体应及时将审计报告和整改情况在物业服务项目显著位置进行公示。
第八条 公共收益的经营管理。前期物业服务期间（成立业主大会前），小区公共收益暂由物业服务人经营管理，业主大会成立后，小区公共收益由业主委员会经营管理，若业主大会对经营管理有相关决议，则以业主大会决议为准。公共经营合同应经社区居民委员会审核把关，合同中要明确管理运营费用在公共收益中所占的比例。合同期限不得超过业主委员会任期和物业服务合同期限。
第九条公共收益的账户管理。公共收益监管账户是指前期物业服务人在银行开设的，或者业主大会委托选聘的物业服务人在银行代为开设的。一个物业管理区域应当开设一个专户存储公共收益，不得以任何个人名义进行存储和管理。公共收益应当专户储存、单独列账、独立核算、定期公布，公共收益管理单位不得伪造、变造、隐匿、故意销毁公共收益相关会计资料。
第十条 公共收益的资金管理。小区应建立公共收益财务会计管理制度，鼓励小区会计代理制度或“业财街理”，推动业主大会委托街道代理会计业务。
第十一条 公共收益的使用范围。公共收益应当主要用于补充房屋专项维修资金，经业主大会同意，公共收益可以用于下列支出：
（一）共用部位、共用设施设备的更新、改造、维修养护费用和共用设施设备保险；
（二）共用部位、共用设施设备的应急处置费用；
（三）筹备成立召开业主大会和业主委员会工作经费；
（四）业主委员会的报酬或补贴；
（五）对公共收益的审计、信息公开费用、税费；
（六）抵扣物业服务费用或水电公摊费用等合法支出；
（七）业主共同决定用于物业服务的其他费用。
公共收益管理单位应在小区管理规约、公共收益使用办法中约定公共收益列支的相关内容，应当制定公共收益年度使用计划，经业主大会决定后使用公共收益。任何单位和个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。
第十二条公共收益使用程序。
（一）前期物业服务期间（成立业主大会前），由物业服务人制定公共收益使用方案，提交社区居民委员会审核备案。使用方案应当包括业主公共收益资金用途、预算、项目实施时间安排、监督方式以及是否需要审计审价等内容。经社区居民委员会审核后，符合使用范围的提交全体或相关业主，按照《民法典》第278条进行表决，表决通过后由物业服务人组织实施。
（二）业主大会成立后，符合小区议事规则、管理规约规定的，由业主委员会制定公共收益使用方案，提交全体或相关业主进行表决，按照《民法典》第278条进行表决，表决通过后由业主委员会组织实施。
（三）业主大会可以授权业主委员会决定一定金额范围内业主公共收益资金的使用。在符合紧急使用房屋专项维修资金的情况下，优先使用公共收益。
第十三条 公共收益的公示管理。公共收益应当单独列账、按规定公布账目。业主委员会、物业服务人应当于每季度末对公共收益予以结算，并在每季度第一个月15日前将上一季度具体收支事项明细表公示张贴于小区及楼道内宣传栏，也可通过小区业主微信群等方式告知全体业主，公示期不少于1个月。公示情况同步报街道办事处（乡镇人民政府）留档。业主有异议的，业主委员会或物业服务人等应当自受理异议申请的5日内接受业主查询。业主对查询内容仍有异议的，辖区社区居民委员会和属地街道办事处（乡镇人民政府）及时协调处理。
第十四条 公共收益的指导监督。
（一）前期物业服务期间（成立业主大会前），物业服务人应当将公共收益的收支情况纳入年度财务审计，街道办事处（乡镇人民政府）要加强监督审核。
（二）业主大会成立后，业主委员会应当将公共收益的收支情况、业主委员会工作经费纳入年度财务审计，社区居民委员会和街道办事处（乡镇人民政府）要加强监督审核。年度审计费用从小区公共收益中列支。
（三）业主委员会任期届满前，应当在换届改选小组的指导下将公共收益的使用情况、业主委员会工作经费纳入换届财务审计。
（四）前期物业服务期间、业主大会成立后以及业主委员会任期届满均需对审计结果在物业小区宣传栏和客服前台公告30日，并接受业主查询。
（五）业主对审计结果有异议的，经业主总户数和总面积数20%以上业主联名向所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请后，由街道办事处（乡镇人民政府）组织另行审计。审计结果异议成立的，审计费用从公共收益资金中列支；审计结果异议不成立的，审计费用由联名业主共同承担。
（六）业主发现业主委员会、物业服务人有违反本小区公共收益归集使用行为的，业主可以向区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）反映，也可依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。
第十五条 公共收益的移交形式。
（一）物业服务终止或更换的，应在物业服务合同终止之日10日内，由物业服务人向业主委员会移交公共收益相关资料，包括凭证、报表、对账单等。无业主委员会的，由社区居民委员会进行资料保存。
（二）成立业主大会后，物业服务人应当将加盖企业公章的收益明细账目和相关凭证移交业主委员会，有关资金应在街道、社区居民委员会的监管下进行移交。
（三）街道办事处组织换届小组进行换届的，业主委员会应当自换届小组成立10日内，将公共收益相关资料移交换届小组。换届小组应当在新一届业主委员会选举完成10日内，将其保管的公共收益相关资料移交新一届业主委员会。
（四）业主委员会集体辞职、任期届满仍未选举产生新一届业主委员会或委员人数不足二分之一的，原业主委员会应在10日内将其保管的公共收益相关材料移交社区居民委员会暂时保管。待新一届业主委员会产生后，由社区居民委员会与其进行移交。
（五）物业服务人、业主委员会不按规定移交公共收益的由区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）督促其移交。
第十六条 本办法自发布之日起施行。本办法如有与上级规定不一致的，按上级规定执行。
绍兴市越城区住房和城乡建设局
2024年7月19日
好的物业不仅能俘获业主的芳心，提升业主居住幸福感，还能推动房价的上涨。
对于物业自身来说，也能形成口碑，从而将服务进一步扩大。
那么，你清楚你们小区公共收益的动向吗？
上虞楼市2024-07-30 08:49:25来自浙江省
