[摘要] 自从楼市调控从一刀切转向“因城施策”后，刚需最关心的无疑是：政策底之后，楼市何时进入市场底？就在刚刚，对房价影响最大、最直接的大杀器，突然爆出重磅。1北上广深打响第一枪；房贷利率拐头向下楼市从未像今天般让人纠结；刚需从未像今天这么兴奋！近日，购房族最敏感的房贷利率，开始全面转向，拐头向下。上一次房贷
自从楼市调控从一刀切转向“因城施策”后，刚需最关心的无疑是：
政策底之后，楼市何时进入市场底？
就在刚刚，对房价影响、最直接的大杀器，突然爆出重磅。
1
北上广深打响枪；
房贷利率拐头向下
楼市从未像今天般让人纠结；
刚需从未像今天这么兴奋！
近日，购房族最敏感的房贷利率，开始全面转向，拐头向下。
融360大数据研究院数据显示，2018年12月首套平均利率为5.68%，环比下降0.53%。
上一次房贷利率出现方向性转变，还是在23个月之前，当时中央为了打压虚火旺盛的楼市，祭出了的严调控，其中就包括杀伤力的限贷。
要知道，在楼市调控的四板斧中，如果说限价是隔靴搔痒，那么限售就是止痛药、限购则是刮骨去毒，而能够动摇房价根基的，只有限贷：控制房贷额度、调整房贷利率。
限贷提高了购房者的门槛和成本，收紧了楼市定向放水的阀门。
而房贷利率的变动，就是限贷政策松紧与否的最重要指标。
或许在一部分人看来，房贷利率的功能仅仅限于计算房贷利息，其实，这是个极大的误区。
在楼市处于低迷期中，只要房贷利率下调的力度较大，比如重回之前的7折或者85折优惠，无一例外的都会刺激楼市企稳回升。
要知道，对于中国绝大多数家庭而言，房贷是所能撬动的财富杠杆。
房贷利率的微小变动，对应的就是动辄数万甚至十几万的购房成本变动。
这对于普通的工薪族而言，几乎是一年的薪资。
换句话说，房贷利率才是中国楼市调控中效果最直接、最明显的武器。
而此次房贷利率的转向，虽然让人有些意料之外。
但其实早有迹象显示，房贷利率范围内的松动开始出现，尤其是处于楼市调控的方阵中的一线城市：
深圳部分银行按耐不住内心的躁动，率先下调房贷利率；
与深圳相邻的广州，不管是首套房，还是二套房的利率，都出现罕见的环比回调。
即使是本轮调控力度的北京，虽然近期利率没有出现明确调整，但是相比较调控最严格的2017年，已然是大幅度放松。
更狠的是上海，虽然房贷利率本就处于，但依然按耐不住继续下调房贷利率的冲动。
而在中国的楼市，政策的传导效往往是这样：
一旦北上广深，率先做了最“积极”的表率，不用等到下一秒，其他城市，就会蜂拥而进。
这是不容忽视的信号，毕竟房贷利率一旦松动，而且是同时出现在多个一二线城市中，极有可能导致市场预期法发生逆转。
2
逆周期放水；
楼市首当其冲
或许会有人问，目前的基准利率仅仅只有4.9%，仍处于历史低位。
而即使一路狂飙了 23个月后的房贷利率，也不过才5.68%。
在美联储一路加息，全球主要经济体相继进入货币紧缩通道后。
仍在低利率徘徊的中国，不应该是跟进加息，起码也不应该放水，更别说下调本就不高的房贷利率。
其实早在调控之初的2017年，一向语出惊人的任泽平，就给出了答案：
当时任博就判定，我们的监管政策和货币政策将完全分化。
那么，任泽平敢于这样判断的依据是：
中国的货币政策更多的是盯宏观的基本面，而非单向被动的跟随外围。
也就是说，对于中央而言，无论是金融去杠杆，还是楼市调控，都是以稳经济为底线的。
这是不可触碰的红线，任何货币政策和监管政策，都必须服从和服务于这个大局。
而从宏观基本面来看，刚刚公布的官方与财新PMI数据，双双跌破荣枯线。这是经济从扩张转向收缩的风向性指标。
也就是说，货币政策必须转向，向实体经济适度放水，才能将PMI重新拉回到荣枯线以上。
而央行最近的密集型降准，向市场释放大量的流动性，背后这折射的都是：托底经济的潜在压力。
1月4日，zongli 中午刚刚视察完银行系统，明确表示要用全面降准的方式，支援实体经济发展后，仅仅四个不到，央行迅速宣布：
降准1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日将分别下调0.5个百分点，叠加到麻辣粉（MLF）不续作期，累计放水超8000亿元。
而就在今日，央行宣布波降准资金将被释放。
与以往定向降准，只是针对小微企业不同的是，这次全面降准，资金流动不受限制。
也就意味着，银行拿到央行的钱之后，既可以向实体经济放贷，也可以投向楼市。
而在实体经济率持续低迷的背景下，作为国家叛逆亲儿子的银行，对利润的追逐，从来不输于资本。
楼市对于银行而言，永远是最优质、利润的资产。
何况在此前的金融去杠杆，叠加互联网金融的强势崛起之下，曾躺着就能赚钱的银行
，日子也不好过。
这次央妈好不容易松口了闸门，银行账户的流动性顿时变得充裕起来，更有流向楼市的冲动。
房贷利率下调仅仅只是一个开始。
3
夜壶论重出江湖；
楼市历史要重演？
房贷利率进入下行通道，房价飙升，楼市躁动，这几乎是中国楼市黄金十年来的铁律。
就拿2017年那波大牛市来说，在长达四年的调控中，在2014年之前，楼市一直处于量缩价跌的低迷期。
但一切转变从一年后的330新政开始，此前一直处于高位的房贷利率拐头向下，连续五次下调，最终甚至惊现7折房贷。
早已冰冻到极点的楼市，顿时犹如插上了腾飞的翅膀，短短两年之内：
各地房价爆发式上涨；
万人空巷抢房；
房价永远上涨；
......
从冰冻到疯狂，仅仅只差一个房贷利率下调。
如今， 就在房贷利率上涨之路戛然而止时，寄希望于重启楼市救经济的“夜壶论”，有重出江湖之势。
甚至抄底楼市的呼声，更是此起彼伏。
如果从中央稳经济的红线来看，房价短期内不可能崩盘，也就意味着继续向下的空间，极小。
但是房子作为巨额成本投资项目，微小的变动，对应的都是巨量财富的增贬。
向下空间极小，不代表不会继续向下。
尤其是在过去的楼市调控中，一二线热点城市和三四五城市的房价，出现明显的分化。
而在此前住建部的表态中：调控将从一刀切，转向“因城施策”。
这句官话的解读，就是：“该涨的城市容忍继续涨，要跌的城市接着跌。”
也就意味着，闭着眼睛买房，就能赚钱的时代一去不复返。
楼市越来越像股市，优质楼盘(股）继续受追捧，而被所谓的炒作推高，但却毫无上涨支撑的楼盘（股），将彻底被抛弃，沦落到无人问的地步。
4
我们该怎么买房？
两极分化，强者恒强，弱者恒弱，这将是未来中国楼市新的格局。
那么如何区分：
哪些城市的更有投资价值？
什么样的城市，现在抄底进去就等同于高位接盘？
房价的涨跌，无外乎：短期看金融、中期看土地，长期看人口。
由于楼市短期调控放松，不改中央长期坚持”房住不炒”的主基调。
而炒房客综合投机成本，包括买卖的手续费、时间成本、风险成本、房价涨跌差价，政策变动风险。
如果率没有超过20%，一轮炒房下来，炒房客几乎是等同于白玩。
而在目前的状态下，除非重演17年牛市的疯狂，才能支撑如此之高的率。
但在目前稳楼市、稳预期、稳地价的基调下，楼市再疯狂无异于作死。
所以本文讨论的投资，仅限于买房以自住为主，但是又期待增值的刚需族。
而考量的因素，最重要的是：影响房价周期更长远的人口流动。
在中国内部，各地之间由于经济发展的不均衡，无可避免的出现人口流动，进而导致人口不均衡。
这也就意味着：有城市会出现大量的人口净流入，自然也有城市人口会疯狂的净流出。
此前楼市调控初期，为何各大城市纷纷秀下限抢人？
就是人口净流入对一个城市来说很重要，不仅能提升经济潜在增长率，提高城市活力，促进居民收入快速增长，从而带来消费需求和购房需求。
更重要的是：能增加楼市潜在的接盘者。
何况，在这样一个科技大爆发，万物互联的时代，传统上依赖地理位置、资源的经济模式，已经越来越让位于人才。
人才已经成了这个时代城市发展最宝贵的资源。
谁掌握人才，就能掌握未来的趋势，谁掌握人才，谁就能掌握未来的发展机遇。
而且随着人口老龄化危机加速，劳动人口对一个城市的重要性，更加凸显。
2108年的人口流动数据尚未出炉，而在2017年人口净流入排名前四名的城市分别是：
深圳、广州、杭州、长沙。
其中深圳，广州依然保持强劲的增长态势。尤其是在粤港澳大湾区正式升级为战略后，政策想象空间巨大，可以预期的是，未来人口持续流入，将是大势所趋。
而互联网巨头云集的杭州，近年来凭借强大的集聚效应，迅速成为仅次于北上广深后的第五极。
长沙，可谓是最不像省会的省会城市，但随着强省会战略的深入推进，逐渐有比肩武汉，成为中部领头羊的趋势。
最重要的是这四大城市，在此前的楼市调控中，房价有过充分的回调，风险有所释放，只要不是加杠杆式的投机，静等当地银行房贷利率下调到八五折，甚至七折，或许是不错的入场时机。
而下面人口净流出最狠的，即使房贷利率下调，冲进去也无异于高位接盘：
而未来随着棚改货币化的放缓，支撑这些城市房价虚高的基础，不复存在。
抄底进去，无异于高位接盘!
最后一句话总结：抄底为时尚早，买房静待时机！
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