[摘要] 2018年，房地产市场调控政策密集出台，共计423项，其中中央54项，地方369项，调控政策体系不断完善。2018部分重点城市楼市政策1月6日兰州取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；3月21日武汉、大连、阜阳相继针对户籍及住房交易年限等推出限售限购政策；3月28日深圳、长沙、杭州相继
2018年，房地产市场调控政策密集出台，共计423项，其中中央54项，地方369项，调控政策体系不断完善。
中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等；四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控枪！
总体看来，2018全部调控政策，整体节奏由紧到松，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。
2018部分重点城市楼市政策
1月6日兰州
取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；
3月21日武汉、大连、阜阳
相继针对户籍及住房交易年限等推出限售限购政策；
3月28日深圳、长沙、杭州
相继推出购房融资规范、确认限竞价优先满足群体及摇号买房等措施；
3月30日西安
推出购房摇号政策，成为第6个实施摇号买房的城市；
4月1日上海
上海各家银行将调高首套房房贷利率折扣，首套房房贷，优惠从9折统一调整到95折；
4月18日青岛
新购买的新建商品住宅和二手住房，需满5年后方可上市交易；
4月22日海南
针对上涨预期全面升级调控政策，实施全域限购；
5月7日哈尔滨
实施区域性限售政策；
5月14日太原
全市范围内新购住房实行2年限售；
5月15日成都
限购对象由自然人调整为家庭，未满24个月的户籍内购房人连续缴纳社保12个月以上方能新购住房；
6月5日宜昌、徐州
相继推出限售政策；
6月21日深圳
经适房合同签订满5年，缴纳增值50%可去的完全产权或上市交易；
6月25日长沙、杭州
相继推出针对个人及企业的限购措施；
7月1日昆明
在主城区和三个开发区范围内，暂停向已拥有一套及以上的非本省户籍人士销售新建商品住房；
7月2日上海
企业购买商品住房条件同时满足设立5年、在本市累计纳税达100万等条件，再次上市交易从“满3年”提高至“满5年”；
7月17日杭州
自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金期限不得超过1年；
7月31日深圳
新购住宅3年限售；
8月13日南京
全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房；
8月26日三亚
实行限时网签，当月销售当月网签；
9月10日武汉
全市限购区购房的外地客户需提供2年的纳税或社保查询单；
9月12日厦门
不得捆绑车位、捆绑装修等作为购房前提条件；
9月13日北京
公积金新政认房又认贷，缴存额度与缴存年限挂钩，异地购房不能随意提取；
10月24日长沙
购买首套房贷款支付三成首付款，购买二套房支付六成首付款；
10月30日珠海
金湾、斗门两区只需一年社保就可购买一套商品住房；
12月18日菏泽
取消一二手限售，次日又撤销该决定；
12月19日广州
2017年3月30日前所获得的土地，建成的商服产品可售个人；
12月21日珠海、杭州
在购房缴纳社保方面推出新规；
12月27日衡阳
发布取消“限价令”政策，次日又撤销该决定；
一、中央定调三阶段变化：房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期
3月两会重申“房住不炒”政策主基调。两会政府政府工作报告对于房地产市场着墨颇多，调控政策主基调继续坚持“房住不炒”。一方面，支持居民自住购房需求，南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求。另一方面，加强金融机构风险内控，着力抑制投资、投机性购房需求。个人住房贷款进一步规范化，居民加杠杆购房的局面将难以为继，三四线城市居民购房热潮更快地向理性回归。其中，房地产税立法引发市场热议，而从实际进展情况来看，至少短期内房地产税全面落地无望。
7月底政治局会议直指房价上涨，并且措辞也有所改变，从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序等四个方面。我们认为调控政策主基调未变，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开，“四限”政策中长期不退出。热点城市将“查漏补缺”，严堵政策监管漏洞，着重打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期。本轮调控政策不同点在于多部委各司其职、通力合作，以便提高调控政策的针对性及有效性。譬如，6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动，7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单， 直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。
8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出两点要求：其一，加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应，重点整治房地产市场乱象，打击投机炒房等行为。
10月底政治局会议只字未提房地产，中央政策层面进入空窗期。主要原因在于前期调控政策成效显著，房价过快上涨的局面基本被遏制，多数城市房价涨幅趋于平缓，部分城市房价更是率先向下调整。我们认为调控政策内容将基本保持不变，仍将围绕“房住不炒”定位展开。鉴于当下房地产市场降温特征明显，短期内暂无加码调控的必要，未来中央政策层面还要结合2018年底经济工作会议以及2019年初两会再做观察。
年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。我们认为房住不炒、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。另外，政策指挥权将由中央转向地方政府，各城市可以根据市场实际情况，针对性地调整未来政策走向。联系到近期菏泽取消限售，打响2018年放松调控枪，预示着本轮调控政策将实质性转向，更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。
二、地方历经两阶段变化：坚持调控目标不动摇、力度不放松，部分城市放松限价、限售
地方政策层面呈现两阶段变化：前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲，涉及四限政策持续发力，多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象，部分城市局部放松限价、限售。
1、四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷
2、多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序
3、从借道“先落户”突破限购，到局部放松限价再到明令取消限售
受供求关系、市场购买力等多方面因素影响，各线城市市场周期迥异，未来政策走向将明显分化。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。我们认为2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。不过，限价、限签政策将有所调整，核心一二线城市有望加快预售证审批，并开闸网签备案，供求量价也将逐步回归至正常水平。
弱二线以及三四线城市市场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2019年调控政策将有所松绑。其中，市场显著降温性城市，典型如厦门、福州、句容等；高库存城市，典型如沈阳、大连等，放松调控的可能性更大。
就四限政策而言，部分城市或将局部放松限购政策，涉及降低乃至取消非户籍居民家庭社保缴存年限门槛，单身家庭、远郊区域不限购等，甚至全面取消限购政策；限贷政策或将有所松绑，涉及认房不认贷，调降商贷尤其是公积金贷款首付比例，下调房贷利率等；限价政策或将由“控房价”向“稳房价”转化，既不让房价涨，更不让房价跌；限售政策放松的可能性，鉴于限售乃是三四线城市调控“标配”，2019年市场下行压力也主要集中在三四线城市，预计多数三四线城市将效仿菏泽取消限售，部分二线城市也将取消限售。
四、棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进棚改货币化安置
2018年6月下旬，市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份，住建部称，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。
五、绍兴风情旅游新干线开通
2018年4月28日，绍兴风情旅游新干线正式开通运营，新干线是利用既有萧甬铁路的富余通行能力，开行绍兴市域城际列车。项目西起柯桥钱清、东至上虞驿亭，全长约64公里。按照先易后难、先开通再加密的原则分期建设，其中先行开工段（钱清站至上虞站）长48公里。
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