[摘要] 近年来，越来越多的房地产企业开展了养老地产的开发，据统计有近半数的百强企业开展了养老地产业务。
此文将聚焦房地产企业开展养老地产的背景、运营模式，分析百强房企养老地产养老地产未来的发展现状与方向，为房地产企业发展养老产业提供借鉴和参考。
一.养老地产的发展背景
目前，我国养老产业仍处于早期发展阶段，随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求迅速增长；同时，国家对养老产业的政策支持力度持续加大，带动了行业经营方式和服务理念的更新转变，养老产业将迎来新的发展机遇。受政策的大力跟进，以及拿地融资成本上升、利润下滑等因素影响，越来越多的房企加快多元化业务拓展，探索新的利润增长点，加紧布局养老地产。
人口抽查调查数据显示，2015年我国60岁以上人口占比达16.2%，连续四年增长，据预测2050年我国60岁以上的人口将达到4.8亿人；且据老龄工作委员会预测，到2030年我国养老产业规模有望达到22万亿元，庞大的市场需求成为养老产业发展的巨大引擎。
“十三五”规划提出多层次养老服务体系，为养老行业发展指明方向。2017年2月，国务院印发《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划的通知》，指出要建立健全“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”，多层次与多样化的养老服务将明显改善服务质量与合理化服务结构，成为目前养老行业发展的探索方向。十九大提“老有所养”，绘制老龄产业宏伟蓝图。2017年10月，中国共产党第十九次代表大会在北京胜利召开，报告强调“老有所养、住有所居、弱有所扶”，同时提出“加快老龄事业和产业发展”，将拓展养老产业带到了房地产行业面前。
房地产行业整合趋势明显，行业集中度加速提升，收购并购数量和金额增多，截至2017年10月，已有12家房企销售额超1000亿元，占销售额的比重近30%；而且，热点城市的土地获取门槛不断提高，“竞价+竞配建+竞自持+摇号”新型土地出让方式不断提升拿地门槛，对房地产企业的发展提出了新的要求。
二.百强房企养老地产开展情况
在政策支持、行业空间巨大，以及企业竞争加剧的背景下，百强房企已有近半数开展了养老地产的开发。从房企进入养老产业的经营模式来看，以轻重并举的运营模式方式为主，以护理老人的等级分为老年公寓、长者社区以及照料中心。
保利养老：“三位一体”的养老模式，打造全产业链的生态系统
保利于2012年开始全面布局养老产业，提出以全产业链的形式进入健康养老产业，打造以“以居家为基础、社区为依托、机构为核心”的三位一体中国式养老模式。经过五年的实践，保利已在北京、广州、上海等城市落地多个专业养老项目。
“三位一体”养老模式全方面覆盖中国式养老需求：居家养老，依托物业公司，建立统一服务标准；社区养老，统一配套标准，将适老产品加入到城市社区；机构养老，统一专业标准，介护医养关怀。
全产业链介入养老领域，全面推动养老业务的发展。首先，整合多方外部资源，全产业链介入养老产业：上游成立保利安平公司强化金融合作与服务，推出国内首支养老基金，助力养老地产金融化；中游成立“和熹会”养老机构，为老人提供专业服务；下游成立和品健康科技有限公司，为养老机构提供适老化空间改造及适老化产品整体配置服务。其次，积极配置各种资源，全方位保障养老的发展，对接医疗资源，保障养老的基础服务；对接培训资源，提高服务质量；建立养老产业研究中心开展研究，以国外先进技术改善国内产品设计和服务，为养老产业整体布局奠定基础。
万科：三大层级养老服务产品，全品类布局打造闭环体系
万科养老起源于2009年，在杭州良渚文化村项目中落地“随园嘉树”养老公寓，标志着万科集团养老业务迈出探索的步，在2015 年投入运营以来，已有 600 余位长者入住，成为 2016 年 G20 峰会的接待参观点;同时，万科养老从开始的仅服务于自己开发的项目，正向市场化进发。
打造“居家、机构和社区”三大层级的闭环服务体系，引领养老行业服务标准。为满足不同长者客群，万科养老的产品线分为：随园嘉树(活跃长者公寓)，主要面向自理型长者;随园护理院(家庭式长者康复护理中心 )，面向术后康复及失能照护两类长者;随园之家(社区居家养老服务中心)，面向社区居家长者，全方位提供不同层级、满足不同需求的全面服务体系。三大产品线的服务相互依托与打通。一方面，随园嘉树和随园护理院的客户存在转化和共生的可能，双方在服务上可进行补位;另一方面，随园护理院拥有三大产品线中最专业的医护服务人才，为随园嘉树和随园之家提供所需的医疗、康复、护理服务;同时，社区居家养老随园之家又能为随园嘉树和随园护理院导入客户，最终三大产品线实现长者客群的全面覆盖和服务生态闭环，满足长者的全面需求。
从邻里式养老服务向中国长者服务转型，形成以长者服务为中心的养老生态圈。首先，利用三大产品线闭环建立网络布局生态。以随园嘉树和随园之家为中心点，随园之家密集式布点，形成随园嘉树、随园护理院和随园之家的组团式网络，三大产品线互补建立全面的长者服务网络，通过客户的转换共生推动布局的生态化发展。其次，建立“随园+”的合作生态平台。打通政府协会、专业医院、养老机构等上下游长者产业链，打造集医养护服务、人才培养、硬件配置、运营管理、资本投资于一体的长者服务生态联盟，为未来的发展提供更多的可能;最后，打造未来可延展的服务生态，加快长者大数据库的建设，建立长者生活、健康数据库，希冀为为政府、企业决策和服务提供依据。
远洋椿萱茂：轻重并举的合作养老模式，从服务出发定义养老标杆
远洋集团于2009年开始拓展养老业务并成立养老业务中心，到2012年正式成立远洋养老运营管理有限公司，并推出高品质养老服务子品牌——“椿萱茂”。椿萱茂以“立足北京，布局”为方向，已进驻北京、上海、广州、武汉、成都、苏州、杭州、南京、天津、大连、三亚、海口等城市，这五年间，椿萱茂均采用国际养老服务理念及标准，保证各地长者均享受到高品质的专业服务，成为引领各城市高端养老服务水平的标杆。
从客群定位来看，椿萱茂将客户群体定位为全龄老年群体。椿萱茂将失智照护作为远洋养老整个照护体系中的重点发展方向，与美国领先的养老运营商建立长期的战略合作伙伴关系，以专业化去研究养老服务。
从产品模式看，椿萱茂主要打造老年公寓、长者社区和照料中心三种产品。开始主要采用租赁的轻资产形式，注重养老服务的本质，以养老运营服务能力打造养老品牌，然后将养老服务嵌入社区实现全龄产业链的发展。未来椿萱茂将强调轻重并举的发展方式，分三条产品线进行打造，产品线将进一步丰富：，老年公寓，大致规模在8000-20000平米之间，以服务协助及护理老人为主，远洋·椿萱茂(北京亦庄)、远洋·椿萱茂(北京双桥)等都是该类型;第二，CLRC(Continuing Living Retirement Community)长者社区，社区规模在2万-20万平米之间，客群以独立老人和活力老人为主，并提供老人在不同身体阶段的养老服务，北京璞湾长者社区(顺义后沙峪)、上海虹湾长者社区(江桥)将率先采用此种方式;第三，照料中心，主力产品只有800-3000平方米，大部分产品以嵌入或在社区周边开展，服务便捷。
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伴随养老产业黄金时代的来临，中国房地产企业已经加快养老产业的探索，尤其百强企业正在整合外部资源，涌现出众多开发运营模式，迎来行业的新的发展格局。中国地产开发企业除了要借鉴国内百强企业的发展模式，还应重视不同经营模式的协同，科学把控投资规模和风险水平，从而在稳健发展中找到新的盈利点和实现战略转型升级。
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