[摘要] 大力发展租房市场，原本可以满足住房需求，又能减轻刚需人群的住房压力，但在实施时，却有些变味了。
今年以来，租房成为房地产市场的关键词。业内人士分析，一系列租房政策的出台，释放出重大信号，住房租赁市场或将迎来新一轮发展期。
2016年，北京市提出了“企业自持商品住房”的政策，鼓励房地产开发企业将所竞地块的部分住宅作为租赁房源。2017年4月，北京市住建委会同北京市规划国土委联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，明确企业持有年限为70年，且不得以任何方式对外销售。
今年7月，住房城乡建设部会同八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求加快发展住房租赁市场。并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
大力发展租房市场，原本可以满足住房需求，又能减轻刚需人群的住房压力，但在实施时，却有些变味了。
北京市大兴区黄村镇兴化大街地块，位于北京市南五环至南六环之间紧邻地铁四号线清源路站，楼盘暂定名为“中国铁建理想家”，该楼建成后所有的住宅将用于租赁。中国铁建理想家销售人员表示，这边是一次交10年租金，然后向开发商这边支付租金，这个房子就可以使用了，至于押金，则需要向开发商这边交20年的押金。
销售人员告诉记者，楼盘将在2018年春节前后正式对外预租，主打户型为80至100平米两居。央视财经记者在该项目附近的多家房屋中介了解到目前100平米的两居室在每月5000元。以此计算，一年的租金为6万，十年租金60万。这样来看的，如果想要在这里租住10年，需要一次性交180万元。而周边50平米的二手房价格也不过240万。销售人员还表示最终的租赁价格将高于周边的租赁均价。
中国铁建理想家销售人员介绍，到2019年的时候，首都机场第二机场就交工了，然后也会通好几条公共交通，不管是地铁还是什么都会更发达一些，然后也会带动那边的经济，所以2019年的价格会比现在更高一些。你在外面租房子，你租几十年这房子也是房东的，但是交了租金，这房子就是你的了。
“企业自持商品住房”这样出租是否合理?
首都经济贸易大学土地资源管理系教授(北京市房地产法学会副会长兼秘书长)赵秀池向央视财经表示，这样的做法和目前的租赁市场的一般习惯不太吻合，有点以租代售的嫌疑。
今年4月，北京市住建委和市规土委联合发布的《通知》中明确，企业不得以任何形式将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售，行为一旦予以认定将纳入“黑名单”，规划国土部门据此取消相关企业后续参与本市土地招拍挂资格，住房城乡建设部门对其开发资质予以降级或者注销。
长租房普遍面临 期长难题
企业自持商品住房“以租代售”的背后，也反映了长租房市场 期过长的难题，是房企为尽快回款的选择。有关报道显示云房数据曾将传统租房和长租公寓的租金进行过对比。选取北京一居室整租为例，传统租房月租金平均为2990元，而长租公寓中集中式公寓租金要达到5340元/月，分散式公寓为4100元/月。
即便如此，长租公寓仍面临着低、回报期长的难题。有长租公寓业内人士向记者披露，在北京行业盈利水平平均在2%左右，不挣钱也是普遍现象。看似“赔钱”的买卖，为何引得多家房企进入?业内认为，在存量房时代，楼市限购政策从严，长租公寓正在成为房企从“拿钱拍地卖房”向“出售与持有运营并举”转型的道路之一。
随着我国城市住房由“重售轻租”转向“租售并举”，住房租赁市场的法律缺口也愈加凸显。北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸近日在接受《法制日报》记者采访时说，由于过去我国房地产政策偏重于房屋买卖，所以在房屋租赁立法方面还存在诸多不足，造成了房屋租赁市场的诸多不规范。应加快补齐房屋租赁领域立法短板，完善房屋租赁制度顶层设计，通过法治手段遏制各种租房乱象。
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