[摘要] 自市场化以来，房地产从来没有像今天这么难干。为什么这么说呢？
自市场化以来，房地产从来没有像今天这么难干。为什么这么说呢？
之前的房地产，虽然不断变化，但大多还是按照同一个逻辑来的。
比如，早年的房地产供不应求，客户也不成熟，行业比较粗放，是房子就能卖出去。那时候地产的核心逻辑就是快周转、控成本。而到近几年，地价越来越高，改善客户增加。地产核心逻辑逐渐变成了“充分挖掘土地价值”，做客户愿意花钱买单的“好房子”。也就是说，周转的动作可以慢一点，投入的成本也可以多一些，只要房子好，把价格定高一些，客户愿意买单，就能获取更多利润。
而到了2017年，各种限购限贷限售政策的出台彻底改变了之前的逻辑。特别是限价政策，从“地价+成本+利润”商量定价，到不能高于之前周边同类项目房价。再到最后的绝招：“卖地的时候定房价”。
从2016年开始，一些热点区域在卖地的时候，就为日后的新房定好了价格！到2017年，用这种方式卖地的地方越来越多，几乎已经成为主流。
有几位地产大佬估计，为了防止房价反弹，“限价”这个可以直接作用于房价数字的政策，很有可能是最后放开的调控政策。如果说之前卖出的土地，还可以和地方政府博弈商量定价。2016、2017年卖出的土地，他们的价格和命运，在卖地的那一刻就已经确定。
因为“限价”长期存在，房地产的逻辑开始变得空前复杂，因为房企必须要同时实现3个看起来颇为矛盾的目标……这种貌似不可能的任务，不是一般人能完成的……
地产人要同时实现的3个目标，分别是快周转、低成本、好房子。
可是，按照常识，“慢工才能出细活”、“有投入才有产出”，这三个目标本身好像是矛盾的。
你可能要问，为什么说必须同时实现这3个目标？
1、卖地的时候就锁定了房价，如不快周转、控成本，会少赚很多钱乃至亏本，同一块土地，之前如果按照“充分挖掘土地价值”的逻辑，是这样算帐的：
土地楼面价5000，投入3500每平方的建安成本，半年后开盘只能卖15000。
但是如果投入6000每平方的建安成本做精装，一年半后再开盘，卖30000客户也能接受。这样一来，多出来的15000就覆盖了这一年的财务成本，还能多赚一些钱。但是，现在卖地的时候就确定了房价，逻辑就变成下面这样了：
土地楼面价5000，不管建安成本多少钱，不管多久以后开盘，都只能卖15000。
这样一来，投入的成本就越少越好，因为不管投入多少，也只能卖那么多钱。而开盘也是越快越好，如果周转慢了，会有以下2个结果：
①、白白付出财务成本。
许多房企年财务成本达到十几个点，如果晚开盘一年几千万乃至几个亿就没了。
②、 到手的钱的价值少了。
全世界的货币都在贬值，中国的也是这样。之前大家喜欢买房子，就是因为买了房子，就把财富锁定在了房子里，让它不至于贬值。而当房屋的售价成为一个固定的数字，如果晚开盘一年，货币发行比前一年多，到手的钱看似还是那么多，但实际价值少了一些。
既然不得不快周转，不得不控成本，那么能否回到之前的粗放式逻辑，降低房子的品质呢？从现在情况来看，这也是不行的……
2、投资客只看总价，刚需改善却一定要好房子；中央和地方政策也要求做好房子
之前的楼市，投资客的比例不小。特别是一些热点城市，有超过一半的可能。但随着限购，特别是限售政策的出台，投资客大幅度减少了。许多地方出台了办证后3年、5年不准卖的政策，如果考虑到从成交到交房的时间，那就等于付款后5年、7年不准卖。持有时间这么长，持有成本就会非常高，许多投资客也就望而却步了。
所以现在，限购、限售城市，刚需、改善是主流。
对于投资客来说，价格是最重要的，他们一般不会特别细致地去研究房子，做粗放一些也能卖出去。可是对刚需、改善来说，他们买的是一个“家”，所以，他们会关注社区、房子里的每一个细节。而在房价已经比较高，又限购、限贷的情况下，能买房子、买得起房子的人，都少了很多。
当下的情况是：在一些地方，一手房因为限价，比二手房还便宜，新房开盘就被抢光。
但小编认为，2016年、2017年拿的地相对都比较贵，而调控政策在持续发挥威力，所以这些房子上市的时候，供求应该相对平衡，相对二手房也没有优势，会有比较激烈的竞争。
而中央报告指出，现阶段的主要矛盾是“人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。也就是说，数量并不是不够，而是质量不够好、不够平衡。
而政府要求做“好房子”，也可以成为刚性的政策。
比如日前成都市人民政府办公厅发布《关于进一步加快推进成都市成品住宅发展的实施意见》要求，到2022年底，全成都市只卖成品房。那么，不做精装，没有相关标准的房企，就会出现困难。
综上所述，地产人要在快周转、低成本的前提下，再做出好房子，才能在未来一段时间内，拥有竞争力，在市场上立于不败之地。
又要马儿好，又要马儿不吃草，这可能吗？前后都是深渊，钢丝上的地产人能走过去吗？
小编相信，真正有实力的房企，还是能同时实现这3个目标的……
要同时实现快周转、低成本、好房子的目标，房企必须同时具备以下一些能力：
1、必须有战略定力，只要不亏本，就坚决做“快周转”
现在，有很多房企在等待，延缓开盘，希望限价政策可以放开。但对于热点城市而言，这可能是奢望。有些地方的限价确实会有所松动，比如在一年里从20000变成21000，但是这点涨幅和房企在一年里付出的财务成本比起来，其实不算什么。
而且，现在可以有所松动，是因为现在开盘的项目，地基本是在2016年以前卖的，那时候并没有“卖地时就定房价”的政策，先天就有一个博弈商量的基础。
而2016年、2017年卖出的限价地，其新房价格当时就确定了，以后也不会变，否则政府公信力将受到影响。
换句话说，即使限价令放开，也一定是“新项目新办法，老项目老办法”，这些限价地上的项目的价格不会有什么改变。
想通了这一点，有魄力的房企就应该坚决做快周转，只要能开盘就开盘，能赚钱就卖，而不要看到市场有什么变化就迁延等待。等待是一种赌博，而且输的可能性很大。
2、体系必须要完整，能在产品库中迅速找出最适合的
如果溢价空间很大，我们做产品的时候，当然是先要做充分的调研，然后在产品中做一些只有这个项目才有的个性化的东西，最终这些个性化的东西将成为溢价的说辞。
但是，如果要在控成本、快周转的前提下，做好产品，重新设计的逻辑肯定是有问题的。那样不但会拉长工期，而且因为要做很多新东西，成本控制非常困难。
要同时实现这3个目标，就要求房企过往的产品体系非常完整，只需要做选择题就能完成产品设计。
在这方面，大房企当然是有优势的-----布局、一二三线都有，任何层次、任何区域的项目就都做过了都有积累了，选一个合适的来复制就可以。
这可以从3个方面降低成本提升效率：
①、 快速开始施工，节省财务成本；
②、设计方案之前缺陷已经在使用中充分暴露，节省变更成本；
③、广告、策划、推广节奏等等类似，可以直接复制，不用从头再来探索。
3、战略合作方必须足够，采购体系必须完整
拿地就开工，自然就快，这需要有战略合作的施工单位。3年采购一次，单价自然就便宜，这需要战略合作的供应商。战略合作方不可能解决所有问题，所以还需要完整的采购体系。
4、成本控制能力必须要很强，这来自长期的积累
既然要低成本，当然就要控成本。明源君认为，从战略角度优化成本结构之后，成本管理最终是要通过系统去实现的。
一般来说，成本管理最重要的是2个方面：
①、 流程和制度体系。
这个在现在已经进化到移动互联网，大家在手机上完成所有操作，是可复制的。但明源君认为，这个系统要真正起作用得看下面两个部分。
②、 每一个阶段的要点和知识积累。
如果没有足够的知识积累，所设置的流程和制度就不可能合理，一定会被打破。知识积累是基础，可以指导流程和制度体系的变化。
而目标成本的深度，最关键的支撑都来自于知识，也就是房企成本数据库。房企的成本数据库是逐渐建立起来的，其过程大致是这样的：
调研和定位---------合同--------合同的执行-------评估-------积累数据--------成果应用。
成本数据库是房企巨大的财富。
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