[摘要] 摩根士丹利新报告将中国房地产行业的评级下调至谨慎，认为行业的融资风险增加，潜在购房者减少。这是继摩根士丹利于本月初7年来首次下调中国股市评级后，又对中国房地产业发出警告。
外媒报道称，摩根士丹利新报告将中国房地产行业的评级由有吸引力下调至谨慎，认为行业的融资风险增加，潜在购房者减少。其中，龙湖地产、雅居乐和富力地产的融资风险更高。这是摩根士丹利继本月初七年来首次下调中国股市评级后，对中国经济的另一重要产业发出警告。
外媒引述上述报告内容称，摩根士丹利预计，随着国内城镇化速度放缓，以及计划生育政策造成家庭数量下降，未来十年中国的房地产需求将受限。而且，一些房地产销售先行指标也预示着购房人数减少，比如房地产门户网站访问量增长放缓。
此外，彭博经济学家陈世渊撰文称，四月份房价上涨的城市数量增多有望提振中国房地产行业人气，帮助稳定住房需求。不过，出于三个原因，房地产市场可能短期内不会复苏，反而可能会进一步放缓且依然是经济的主要拖累。
首先，中国房地产市场割裂可能会阻碍相对富裕的大中城市房地产复苏扩展至相对贫穷的中小城市。一线城市----北京、上海、广州和深圳的人均GDP是平均水平的两倍多。这些城市密集的就业机会、更好的受教育环境、高品质的基础设施吸引了大量外来人口，进而支撑了当地房地产市场。相比之下，中小城市吸引到的流动人口较少。不幸的是，许多这类城市还在闲置土地上建起了大量住宅。
其次，房地产市场供应过剩严重。中国每年住房供应量约为1000万套，常见的每户建筑面积为100平方米。这超出了因城镇化、改善住房条件以及人口增长带来的每年约800万套的住房需求。这每年大约200万套的过剩量被投资者消化，他们通常让这些房子空置。国际货币基金组织(IMF)副总裁朱民称，中国房地产市场可能过剩了大约1000万套房子。鉴于投资者持有这些剩余住宅的意愿或随着下降而减弱，过剩住宅可能在未来一到两年里对房地产市场构成冲击。
其三，低租金表明房价可能依然被高估。在当局可能担心房地产泡沫之际，这就限制了房价上涨空间。房地产研究机构中原集团称，一线城市租金大约为2%至3%。这和中国一年期基准存款利率2.25%相差无几，连美国租金中位数6.4%的一半都不到。相比由诸如收入涨幅和利率等经济基本面因素决定的租金而言，房价似乎太高了。迄今为止房价的回调一直都相对温和，自去年开始下跌以来只跌了大约6.3%。
值得关注的是，本月初，国际信用评级机构惠誉在报告中指出，中国房地产市场持续低迷的可能性较低，但低迷带来的影响较大。其影响可能有：导致信贷紧缩并迫使借款企业去杠杆的过程较动荡；房价暴跌使抵押品贬值，弱化银行的借贷能力并增加借款人的违约风险。
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