近坊间热烈的话题无外乎就是股市了，按照网上流行的段子说，如果您手里没有几只股票，那简直都没法跟人打招呼了。
经历了自从2007年开始的慢慢7年熊市，从2014年7月开始，A股开始了强劲的反弹。如果从2013年6月28日历史性暴跌那天开始计算，短短一年后A股就开始走出熊市开始了牛市的征途。
我们无意于过度探讨中国股市的前世今生，也不想过于探讨股票的未来走势，这些观点在各种财经媒体、网络论坛已然汗牛充栋。今天我们仅仅讨论一个话题，那就是“价值洼地”。
七年是一个微妙的时间周期
在2014年中国A股迎来全面反转的时候，各种媒体、财经专家做了大量数据分析，以此来论证本次A股迎来历史性大牛的可能性。其实在几十年前，投资大师威廉·江恩（1878-1955）就有过一种理论研究，简称为江恩理论。他的理论认为，股票以及期货市场运行趋势不是杂乱的，而是存在着某种自然规则，简言之，七年，是一个非常微妙的时间周期。按照江恩理论，七年是股市轮流的一个周期因素。那么我们从2007年10月A股历史性大顶那天开始计算，至2014年7月开始全面反转时间窗口计算，显然也暗合了江恩理论的时间周期论。
如果仅仅以江恩理论七年轮回周期来评价股市的涨跌规律，那么显然难以服众。那么我们尝试解释一下价值洼地的现象。在2013年6月28日，我们姑且称之为历史性暴跌。那天A股沪市迎来了历史性低点，1849点！大量股民哀鸿遍野，哀叹股灾来临。所有媒体也一边倒来论述股市的惨状。
那么到底有多悲惨呢？我们仅仅举一个股票的例子—XX银行。在历史低点那天，XX银行对应市净率仅为0.55！按照我们对银行资产的粗浅认知，银行的净资产除了现金那就是一些房产，其他资产所占比例极少。那么如果按照估值评价方法来看，假设银行资产有呆坏账或者潜在不良资产，那么也绝不可能达到45%的超高比例，因为还没达到这个比例的时候，这个银行已经破产倒闭了。对此的解释就是：风险被过分夸大，价值洼地已经形成！当时我开玩笑跟一个朋友举例子：现在给你五毛五分钱，你去马路对面的XX银行分理处，要求兑换一张一块钱整币，你觉得会发生什么情况？朋友说，那绝不可能给我，因为根本不对等！那么好了，如果当时你拿出五毛五分钱去股市，就可以买到XX银行一块钱净资产！
我们无意于去跟中国南北车这种天上掉下来的馅饼去比较，即使用简单的评价方法也会看见，找到一个价值洼地，清晰理性地进行投资，不到两年时间，投资噌噌噌！
楼市跟股市是一对难兄难弟
我们缺乏严谨的科学研究来证明股市和楼市的对立关系。但历史总是惊人的巧合，1996年12月股灾之后，迎来了全面取消福利分房全面市场化的房地产起飞契机。1999年股市从高点跌落以后，房地产市场又迎来了销售总量井喷的五年黄金周期。2007年A股历史性大顶之后，除了2008年金融危机造成短暂房价回调，在2009年楼市进入量价井喷的时代。
当城市人口不断上升，人口不断增加的趋势难以改变的前提下，供需矛盾必然会导致市场需求极度旺盛。严重的供需矛盾必然导致稀缺，当土地资源价格飙升，并且毫不犹豫、毫无悬念地传导到房价表现上。
无需感叹北京超过十万的豪宅数量之多，也无需惊讶五环以内房价进入8万元时代，市场经济供需关系决定一切。
金融市场和房地产市场就像一个硬币的两个面，可能有周期轮动的现象，但是也都有内在的客观规律可寻，关键问题在于善于发现价值洼地。
近3000亿元海外资金今年将涌入中国楼市
据戴德梁行新披露的数据，今年全球房地产基金投资迎来一波小高峰，目前已集结4290亿美元(约合2.66万亿元人民币)的总金额，其中超过460亿美元(约合2855亿元人民币)将投向中国房地产市场。
“与此前的投资策略不同的是，尽管中国一线城市仍是外资关注的重点，但由于一线城市资产价格已处于高位，机构投资对发展潜力较大的二线城市或规模更小的城市，开始产生浓厚的兴趣。由于海外资金对优质物业的购买需求相当强烈，会在一定程度上缓解商用项目的销售压力。”世邦魏理仕执行董事邵律告诉《华夏时报》记者。
业内人士认为，中国楼市体量已经相当庞大，加之外资对住宅投资兴趣大减，即使有近3000亿元海外资金将进入中国，引发楼市价格短期内大幅上涨的可能性也微乎其微。
寻找“猎物”
戴德梁行的研究报告显示，从海外房地产基金的投资方向看，预计今年流入中国商用房地产市场的金额仍十分庞大。
“今年新筹集投向亚太区域的房地产投资达到破记录的1220亿美元(约合7574亿元人民币)，较6个月前增加了4%。”戴德梁行资本市场研究部主管Nigel Almond表示，从全球房地产基金所投重点区域来看，亚太地区占比达到41%，而中国成为这些房地产基金在亚太地区投资意愿强的国家，日本和新加坡位列亚太地区第二和第三名。
高力国际投资部董事总经理邓文杰指出，今年海外资金对亚太区域楼市的投资将增长102%，投资规模将是去年的三倍以上。“北京、上海等城市仍是这些外资的投资目的地。”
对于全球房地产基金为何今年募资规模再度增长，其为何重点关注中国楼市，Nigel Almond指出，由于多个市场的政府债券均维持在接近历史低位的水平，因而投资者纷纷将目光转向相对较高及资本增长前景较乐观的房地产市场，这使得筹集的房地产基金创下新高。
海外资金涌入中国，一方面出于保值增值，另一方面则受到中国央行不断降息等因素影响。“海外资金再次将包括中国在内的亚太地区视为分散全球投资组合的关键组成部分。很多基金正在中国核心区域寻找猎物，逐步增加投资比重。”邵律告诉记者。
不会助涨房价
大量海外基金将涌入中国楼市，是否会引发又一波楼市价格的上涨？多位业界人士认为这种可能性很小。
分析师指出，首先国内房地产市场体量较之前已有几倍增长，海外基金在国内市场已掀不起大波澜；再者海外基金现在几乎不投资住宅，所投的主要领域是商业和办公市场。“从商办市场的情况看，目前国内金融机构和企业在大宗交易市场的占比约六成，已超过外资。”世邦魏理仕研究部董事谢晨表示。
据世邦魏理仕对机构投资者的投资意向调查，投资者对中国住宅市场的兴趣骤降，投资意向由去年的21%降到今年的11%。中国的写字楼依旧是受海外资金欢迎的投资板块，工业与物流地产紧随其后。此外外资对酒店和度假场所的兴趣大幅度提升，由去年的1%涨到今年的12%。
实际上，虽然中国楼市仍受到海外资金的高度关注，但吸引力已经较之前有所减弱。
“海外房地产基金新集结了这么多钱，但却未必能花得出去，因为现在在国内找到好的投资项目并不容易。”盛势投资副总裁简宏洲表示。
业内人士透露，从大趋势来看，海外资金投资中国房地产的速度有所放缓。领盛投资一位高层告诉记者，现在海外房地产基金虽然募了巨额的资金，但投资要比以前困难得多。因为外资在中国可供投资物业的选择空间变小。投资空间变小的一个重要原因是，现在中国房地产资产的价格处在高位，尽管楼市调控政策不断放松，但在短期内外资可获得的较低。
邵律指出，定价过高被列为物业投资的大障碍，其次是优质项目供应量小及来自其他投资者的竞争。
“无论是国内物业增值的速度，还是租金增长的幅度，短期内很难达到较高水平。海外资金还存在新的顾虑，比如国内很多潜力城市的去库存状况、未来几年能否实现持续增长。在中国经济放缓的大背景下，楼市也没有明确的答案，也面临很多不确定性。这种不确定，是令外资担心的事情。”前述领盛投资高层说。
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