万科在近披露的2014年年报致股东信中谈到：“我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代，而移动互联网正在颠覆整个商业。”
白银时代变化一个明显的标志就是行业容量的整体下降和市场供求形势的急转直下。
虽然事易时移，但企业的本质是创新不会变。面对这样的环境巨变，中国房地产企业的领导者们审时度势，都推出了自己的创新战略。
下面我们评点一下已公布业绩报告的房企的创新举措，看看大家都在想什么？哪些是真正的业界共识？
为此，笔者搜集一批已披露年报的房地产企业，对每个公司的高层董事会讨论分析部分，进行了横向比较研究。得出了多数公司除却在市场层面更加理性的审时度势之外，在近乎本质的企业创新层面上，也有了一些值得关注的共性结论。
总体来看，2014年作为房企转型试错年，领先房企的创新策略主要集中在四个方向:
一、专注于住宅产品的微创新
万科通过对比全球27个经济体过去40年的发展历程发现，白银时代住宅地产不会出现断崖式下跌，住宅产品仍然是市场供应的主流。
因此在白银时代，这些领先企业在住宅产品上的微创新体现在几个层面：
1、户型的创新。户型作为住宅产品的核心技术环节，这点在金地年报上披露的战略看到其聚焦的能力；
2、产品线技术的创新。世界在变，不过在2014年，恒大的高周转策略还是不变。但面对愈发复杂的局势，恒大在产品标准化优化工作上面下足了功夫，令人印象深刻；
3、设计及工程技术的创新。诸如BIM系统在项目设计中的应用、预制装配式房屋及3D模块化住宅等关键技术上，不少大型房企也是不断探索实践。
二、线上与线下的融合
与房地产白银时代共同到来的是移动互联网时代的深远影响。在这些年报中，一个值得关注的现象就是，以万科为代表的多份房企年报都突出强调移动互联时代对房地产开发的影响。
总结下来，这种线上的创新实验基本聚焦于：营造社区、运营社区、提振营销、改善服务等四个主要领域。
三、制度创新
万科在2014年率先提出的事业合伙人和项目跟投模式，已经触及到了白银时代做房地产开发的风险控制的本质。只要在一线操盘过房地产开发的业界高层一看便知，万科的这个策略是正确的。因此，我们在诸多地产公司年报中都看到了对事业合伙人的模式的推行，只不过各自企业的名称不一，制度创新的本质却是一样的。
四、房地产+X 的跨界创新
房地产+X是白银时代典型的房企跨界创新的模式。这点早已在业界形成共识。当下值得讨论的是，对于这些大型房地产公司来说，这个“+X”都聚焦了在了哪个领域？
我们发现，这些房企年报中，这些可能出现的风口领域包括:
1、新型体验式购物中心；2、物流地产；3、创客地产；4、健康养老地产；5、房地产基金这五个领域。
值得关注的是，诸多年报中很少提到的目前另一个热点跨界领域：文化旅游地产。可见主流的住宅开发商在这个方向的探索，还未取得一致认同，制约其发展的问题症结仍然是这个品类地产的投资问题。
当然，这并不是说文旅地产没有前途，只是在商业模式上还需要在覆盖到更宽领域上进行跨越。传统住宅开发商要想在旅游地产这个高难度品类里实现规模复制，的确难度很大。这个领域的真正玩家应该是从旅游领域里拓展出来巨头们。
下面笔者精选了部分公司高层在年报中披露的对企业创新策略的思考，供业界参考。
1 万科
2014年营业收入：1463.9亿
1、未来十年，万科重要的业务仍将是住宅
在白银时代，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经结束。
因此，未来十年，万科重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。
2、密切关注移动互联网时代对房地产行业的具体影响
主要关注以下三点：
（1）住宅地产方面，客户关注的将不仅是房子本身，还有围绕居住的一系列生活服务，以及邻里间互动的社区氛围。
（2）消费地产方面，电商全面颠覆传统零售渠道，购物中心走向没落，但面向体验和展示的新一代消费中心将兴起。新生代将追求更丰富的人生体验，度假需求将迅速增长，并取代原来单一的观光旅游模式。
（3）产业地产方面，创客文化兴起，中小、小微企业创业将成为中国未来经济增长的主要动力。原有物流地产难以适应现代物流的要求，需全面升级换代。
基于这样的分析，万科将自身未来十年的业务版图归纳为：“三好住宅”+“城市配套服务商”。
三好住宅，指的是好房子、好服务、好社区。公司谈到将以互联网时代的精神，不断更新行业和消费者对优质居住体验的定义和标准，捍卫和扩大我们在居住品牌上的优势。
3、事业合伙人：从共创、共享到共担
万科的事业合伙人计划，基于经济利润奖金制度。2010 年推出经济利润奖金制度以来，万科全面摊薄净资产率水平逐年上升，到 2012、2013 年，上升到 19.66%，这是万科二十年来的高位。
2 恒大
2014年营业收入1114亿
核心策略：坚持既定的快周转战略，优化项目区位布局、升级产品配套及带装修约，进一步完善产品标准化
于年内，本集团因应近期市场变化，进一步丰富产品类型、大力对产品布局，外观及带装修约全面升级，累计完成各类型标准化工作108项，主要包括7个设计技术文件的编制项目、20个标准化单位的开发、20个装修计划及建设规划的升级、10个公共设施的标准化项目及10个有关家居智能、室内装修、地暖设计的大型调研项目以及编制及修订42项各类单项标准。优化后的产品设计更贴近刚需市场及改善型置业需求，而建筑设计、材料供应、施工方法等更趋近流水线作业，利于缩短设计周期、保证设计质量、提高开发效率。
3 保利地产
2014年营业收入1091亿
报告期内，公司一方面积极推进标准化成果落地、提升项目开发品质，另一方面持续推进商业运营、房地产基金、养老地产、海外拓展等业务的发展，进展良好。
1、在康居、善居、逸居、尊居四大品牌系列的定位指引下，公司的标准化工作已完成由“单一技术模块”向“产品线模块”的过渡，并实现分片区管理模式。集团采购紧跟标准化步伐，在不断增加采购规模的同时，积极推动工程服务实现集团采购。截至2014 年末，公司集团采购已实现41个大项，涵盖材料、设备及工程服务等，拥有战略合作伙伴106 个。此外，公司还积极推动BIM 系统在项目设计中的应用，在提高设计精细度的同时，大大提高工程建设、物业管理的效率。
2、公司房地产基金业务逆市保持高增长，2014 年末基金管理规模280 亿元，同比增长40%，连续三年被基金行业排名权威机构清科集团评为“中国房地产基金十强”名。
3、三位一体的养老战略逐步落地。居家养老方面，适老设计标准研究基本成熟，养老公寓实体样板房首次公开展示；社区养老方面，大力投入推动51 个社区适老改造，《人民日报》给予高度评价；北京“和熹会”成为机构养老试点，本年入住率超过64%，远高于业内水平；
4、公司海外事业部年初成立以来迅速推进海外项目拓展工作，先后实地考察了美国、澳大利亚、马来西亚等多个国家的房地产项目，并在澳大利亚取得了实质性进展。
4 世茂房地产（0813HK）
2014年营业收入560.8亿
1、不同于行业老大万科的白银时代论断，世茂旗帜鲜明地界定房地产从黄金时代进入到白金时代。
结合互联网新理念，开创白金时代移动互联网的大潮在促成“衣食行”与时俱进的进化出全新的商业模式，终于在2014年深刻而重要的影响至“住”的领域，让这一年成为中国房地产行业承前启后的关键一年。
单以增长率、周转率等旧价值体系来指引房企的发展，房企只能进入白银时代。但移动互联网时代，将改变房地产行业的盈利模式，未来房地产行业能够以人为核心开展商业和运营模式。
谁能在短时间内打破行业的壁垒，吸引各种行业的优质资源来服务购房者不断变化的生活需求，谁就能在新时期迎来企业发展的“白金时代”。
2、不断的线上尝试
2014年，公司加快了与移动互联新理念及新技术进行融合的速度，通过落地云平台资源的“宅行动”、“社区落地”、“世茂e生活”等服务流动应用程式，为全面整合线上线下资源夯实了基础。
技术和思维的突破带来了地产与万物相联的机会，尽管2015年楼市可能会维持小幅震荡的走势，在许多城市供需失衡之际，也是各家开发商进行产品创新的时机。瞄准全新的发展目标，本集团于2015年已经开始行动，比如建立多功能生活方式研究室，对客户需求进行深度研究甚至创新性开发等。
3、推出系列微创新产品
本集团一系列的创新产品也已蓄势待发，像2014年圣诞节开业的上海松江世茂睿选酒店，就是以全新的社交平台、电商平台理念，为80后、90后客群定制Mini Hotel。除了Mini Hotel，本集团今年还将继续推出主题乐园产品，Mini Mall等微创新产品，进行规模化复制，快速反复运算。另外，一些研发成熟、覆盖全生命周期的产品也将陆续推出。
5 招商地产
2014年营业收入433.9亿
1、公司定位：中国一流的城市升级专家
在国家发展模式转型的新常态下，城市升级成为房地产行业发展的新机遇。在这样的大背景下，公司将运用在蛇口三十年深耕城市升级的经验和三十年积淀的各项专业能力，依托于招商局集团雄厚的发展资源与强大的产业背景，力求将自己打造成为“中国一流的城市升级专家”。
2、一个根基、两条道路、三片沃野
在这个战略目标的引领下，公司将固守一个根基，探索两条新路，开辟三片沃野，锻造综合实力，实现快速均衡地发展。
一个根基——公司将继续扩大在中高端住宅市场的优势，深入拓展面向城市精英的优质住宅业务；
两条新路——公司将进行海外业务拓展并打造轻资产运营平台。通过海外平台进行全球化资源配置，防范区域市场风险；挖掘地产业务价值，形成全产业链的多种专业运营平台。
三片沃野之体验式综合体——建立体验式文化休闲娱乐综合体产品线，推广“海上”系列滨水综合体，打造城市名片级的“城市客厅”。
三片沃野之主题特色产业园——抓住城市更新升级以及新城成片开发的机会，加大与业内运营商的深度合作，实现“蛇口模式”的有效复制。
三片沃野之健康地产——推进高端医院、高端养老健康服务与地产开发相结合的商业模式落地，为公司的地产业务打造差异化竞争优势提供支持。提升健康管理运营能力，为健康地产的价值提升提供保障。
6 金地
2014年营业收入456亿
1、专注住宅主业，布局互联网接口，坚持产品线创新
金地的“HOME+计划”是其中一个典型的例子。金地在原有八大产品系列基础上创新推出“HOME+”系列产品，在业界首创SMART及MAGIC户型，通过有趣的空间变化和无边界的“云服务”体系,满足了客户二人世界、三口之家、三代同堂不同生命周期的居住需求。在“HOME+”计划里，大的亮点是“未来社区”的概念，金地通过建立社区社交圈，二维码垃圾分类，健康夜跑小径等多种方式满足了现代人在互联网时代的社交、健康、环保等多种层次的需求。
2014年，公司在业界首创SMART 及MAGIC 户型，分别为刚需及首次改善类客户量身定制，提供灵活多变的空间组合，满足客户不同生命周期的居住使用需求。同时，公司加强了八大产品系列在项目中的应用，产品系列应用率80%以上。
原有的褐石、名仕、格林三大老系列愈发成熟并在七大区域全面落点，社区商业系列已在东莞和北京面世，风华系列及未来系列正在孕育中产品标准化的应用进一步缩短了研发周期，目前集团项目平均研发周期缩短至4.7个月，为加快项目周转提供了有力保证。
2、加大房地产金融业务布局，轻资产模式
公司是国内早涉足金融业务的房地产企业之一。目前，集团旗下拥有专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司稳盛投资。2014年，稳盛新增人民币基金管理规模44.1 亿元，较2013 年增加25%，累计人民币基金管理规模近150 亿元人民币。稳盛投资已在行业内、投资人、项目合作方之间形成了较高的知名度和良好的品牌效应。
7 新城控股
2014年营业收入245.1亿元
新城控股为聚焦长三角地区的领先房地产企业。
1、在文化旅游地产领域进行了新的摸索。
2、在预制装配式房屋及3D模块化住宅方面进行了尝试
3、推出营销经纪人APP平台和「新橙社」服务平台，全面提升客户、业主、员工和消费者的生活体验。
4、与美国知名开发商Lennar Corporation（「Lennar」）合作开发出租型公寓项目。
5、「上海青浦吾悦广场」成功于年底试运营，开业当天客流人数即超过30万人次，创造了当地商业的新纪录。
8 旭辉控股
2014年营业收入 161.8亿元
1、「旭辉产品研发中心」投入运作，展开其标准化全装修住宅的研发工作。此研发中心研究各种建筑及装修材料的应用，仿真各式各样住宅产品的户型设计及配置、及相对应的客户体验，有效加强本集团的产品能力，布局未来的发展。
2、利用移动互联网，成功开发及推出「旭辉微销宝」的营销平台，促进第三方引介的卖楼销售。
3、试点的新收购项目运行管理层项目跟投机制。该项目跟投机制，原则上要求项目所在前线公司的主要管理团队和总部的主要管理团队（除公司的董事及其联紧人士外）跟随公司一起投资于项目的少数股权，而其他员工（除公司的董事及其联紧人士外）亦可自愿参与项目跟投。
9 嘉凯城
1、目标集聚长三角经济强镇，打造城市客厅互联生活平台
近日，公司拟出资5000万元设立“嘉凯城城市客厅互联生活平台有限公司”，以实现城市客厅项目的线上线下融合。
2月初，新型城镇化样板项目——嘉凯城（店口）城市客厅已在诸暨店口镇开业。新的互联生活公司主要负责城镇生活服务平台线上平台的搭建，并将通过持续并购具有清晰业务模式的互联网公司和O2O应用公司，完善线上平台布局，以配合公司城镇生活平台战略。
“新公司成立后，将与公司现有的投资建设、商业运营和金融服务一起形成四轮驱动格局，并推动公司从房地产开发企业向城镇生活服务平台商的战略转型。”
嘉凯城计划到2017年，在长三角经济强镇打造200个集政务服务、公共服务、体验式商业、餐饮娱乐于一体的城市客厅，覆盖3500万到4000万城镇居民。
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